横浜で“マンション×リノベーション”を検討している方へ

横浜で中古マンションを購入し、理想の住まいへとリノベーションする――。
魅力的な選択肢である一方、価格の差、エリアの個性、建物ごとのクセが大きく、「何を基準に選べば失敗しないのか？」という不安の声を、あすなろ建築工房でもよくいただきます。

この記事では、横浜ならではの住宅市場の特徴や、資産価値の考え方、費用総額、リノベ済み物件との比較、賃貸需要までを ひとつの記事で“迷いゼロ”にできるレベルで網羅的に解説します。

横浜で中古マンションを買ってリノベするのは“本当に得なのか？”──価格・相場・資産性をまず整理しよう

「横浜で中古マンションをリノベしようとしているけれど、価格帯が読みづらくて不安…」
「みなとみらいは高い一方、港北区はどうなの？どのエリアが“損しにくい”の？」
そんな声をいただきます。

横浜は、山手・海沿い・丘陵・平地・再開発地が複雑に入り混じる“地形も文化も価格も多様”な都市です。そのため、エリアごとに価格・暮らしやすさ・資産価値が大きく異なることが特徴です。

ここでは、あなたが「どこを基準に物件を選ぶべきか？」が明確になるよう、3つのステップで整理していきます。

横浜エリア別「中古マンション価格 × リノベ向き度」

横浜の中古マンション価格は、エリアによって“倍以上違う”こともめずらしくありません。また、築年数・地形・塩害・人気度によってリノベ向き度も大きく変わります。

まずは全体感をつかむため、横浜の主要エリアを比較してみると

📊 横浜エリア別｜価格帯 × リノベ向き度早見表

エリア	中古価格の目安	リノベ向き度	特徴（1〜2行）
みなとみらい / 中区	6,500万〜1億超	★☆☆☆☆	新しめ物件が多くリノベは割高。眺望×ブランド性重視の方向け。
西区（横浜駅周辺）	5,000万〜8,000万	★★☆☆☆	再開発の恩恵大。利便性は抜群だが価格が上がりやすい。
港北区（新横浜・日吉）	4,000万〜6,000万	★★★★☆	ファミリー人気トップ。間取り変更しやすい築古も多い。
青葉区	3,500万〜5,500万	★★★★★	60〜80㎡の“リノベ向き広さ”豊富。子育て・終の棲家どちらにも◎
都筑区	4,000万〜6,000万	★★★★☆	設備更新がしやすい築浅と築古が混在。車生活とも相性◎
鶴見区	3,000万〜5,000万	★★★☆☆	平地・坂の差が極端。塩害注意エリアも。
南区 / 保土ケ谷区	2,800万〜4,800万	★★★★☆	築古で広い物件が多く、リノベ向きの“穴場”。

※価格はシンプル化のため70㎡換算の中央値イメージ
（実際には築年数・構造・管理状態で±1,000万円以上動きます）

横浜は「ブランドエリア＝リノベ向き」とは限らず、むしろ 築古物件が多く、広さが確保できる“青葉区・港北区・都筑区・南区” がリノベ向きです。

特に青葉区は70〜80㎡台の物件が多く、「子育てしやすい」「終の棲家としてゆとりがある」など、子育て世代や老後を考えている世代とも相性が良く人気上昇中です。

逆に、みなとみらい・西区は新しい物件が多く、リノベの自由度が低いのに価格が高い ため、“デザインに強いこだわりがない場合”は割高になる傾向があります。

📱 価格変動をリアルタイムで把握するなら？

横浜エリアは再開発や駅力によって価格の変化が激しいため、「年単位の相場」ではなく「月ごとのトレンド」をチェックするのが有効です。

これらを併用することで、「このエリアでこの築年数なら妥当」といった判断軸が自然に身につきます。

横浜で中古×リノベの“費用総額”はどのくらい？

横浜で中古マンションを購入してリノベする場合、「物件価格の高さ」＋「リノベの自由度を左右する建物構造」 によって、総額が大きく変わるのが特徴です。

ここでは、横浜市内のエリア別に、実際にどれくらいの費用感になるのか“リアルな総額イメージ”をつかめるように解説します。

💰 横浜で中古マンション×リノベの総額はいくら？（エリア別）

エリア	物件価格の傾向	フルリノベの費用目安	総額イメージ	特徴
みなとみらい / 中区	4,800万〜1億超	1,200万〜2,000万円以上	6,000万〜1億超	物件価格が高く、リノベ費とのバランスが難しい
西区（横浜駅周辺）	4,500万〜7,000万	1,000万〜2,000万円以上	9,000万円強	駅近は高騰。リノベ自由度が低い物件も多い
港北区（日吉・新横浜）	3,800万〜5,500万	900万〜2,000万円以上	5,000万〜7,500万円強	70㎡超の“リノベ向き”物件が豊富
青葉区	3,200万〜5,000万	900万〜2,000万円以上	4,200万〜7,000万円強	コスパ最良。広さ×自然環境×暮らしやすさが魅力
都筑区	3,600万〜5,800万	900万〜2,000万円以上	4,800万〜7,800万円強	設備更新しやすい構造が多い
鶴見区	2,800万〜4,300万	800万〜2,000万円以上	3,600万〜6,300万円強	塩害エリアは配管・外壁の劣化チェック必須
南区 / 保土ケ谷区	2,600万〜4,500万	800万〜2,000万円以上	3,500万〜6,500万円強	住戸面積が広い“掘り出し物”が多い

✦ 目安：70㎡前後の一般的なファミリー向け住戸
✦ リノベ費は「フルリノベ（スケルトン含む）」を想定

📝 横浜で費用総額が大きくブレる理由

横浜は、以下の4点が費用変動の原因になります。

① 坂・地形の影響で「築年数と劣化」の差が大きい

海沿いは湿気・塩害で劣化しやすく、
山手エリアは傾斜地が多いため排水管が複雑な構造になっているケースがあります。

→ 結果として、
配管更新の可否＝リノベ費の上下に直結します。

② 人気エリアは“築古でも高値”になりやすい

とくに日吉・菊名・みなとみらい・関内周辺は、
築30〜40年でも5,000万円台で売り出されることが普通です。

価格は高いのに、
配管劣化＋管理状態が悪い 物件も紛れているため、
「高い＝良い」ではない点に注意が必要です。

③ 築浅はリノベ自由度が低く、結果的に割高になりやすい

築10〜20年の物件は一見キレイに見えますが、

• 壁式構造で間取り変更ができない
• 設備は新しく見えるが寿命が近い
• 管理費が高い
  
  など、費用の割に満足度が上がりにくい傾向にあります。
  
  また新しいマンションはブランド意識が高く、工事の際の制約が多く、「廊下やエレベータ―の養生を毎日設置と撤去を繰り返す」など工事の経費がかさむ場合があります。

④ 70㎡前後の“人気面積帯”は競争が激しい

とくに子育て世帯は
60〜75㎡×駅徒歩10分以内
を狙うケースが多いため、需要競争で価格上昇しがち。

🔍 横浜以外のマンションリノベにおける“費用の内訳”をもっと深く知りたい方へ

横浜に限らず、一般的な中古マンションのリノベ費用をもっと細かく知りたい場合は、以下の記事が参考になります。

🌱 神奈川県全体で検討している方はこちらもどうぞ

「横浜だけにこだわっていない。神奈川全体で広く探したい」
という方には、以下の記事も役立ちます。

神奈川県での中古マンションのリノベーションついて

👉 「神奈川で中古マンションをリノベーションするなら？」

技術的なポイントを頭で理解しても、
「自分たちの家でどこまで実現できるのか？」
「自然素材や断熱性能はマンションでも本当に可能なのか？」
といった“暮らしの核心部分”への不安は残るものです。

そこで、あすなろ建築工房が手がけた 実際のマンションリノベーション事例 を参考にしてみてください。

間取り改善・自然素材・断熱性能・家事動線など、
マンションでもここまで変えられるというリアルな視点が得られます。

👉 詳しい実例はこちら｜
「【実例で見る】リノベーション例｜マンションの実例と成功ポイント」

事例では「再現しやすいポイント」「制約がある部分」「暮らしの変化」など、
自宅への当てはめ方がわかるよう丁寧に整理しています。

これを読むことで、あなたが“どこにこだわるべきか”が自然と見えてくるはずです。

資産価値の上下が起きやすい“横浜特有”のマンションリノベーションポイントを押さえる

横浜で物件選びをする際に、もっとも相談が多いのが
「どのエリアを選べば資産価値が落ちにくいのか？」
という点です。

横浜は“海×山×坂×再開発”が混在するため、資産価値の変動が大きい都市です。ここでは、失敗しないための優先順位を “横浜を前提” としてお伝えします。

🔸 後悔しないための“物件探しの優先順位”マップ（横浜版）

物件選びの正解は「価格」「築年数」「広さ」だけでは決まりません。
特に横浜は 海沿い × 高台 × 斜面地 × 再開発 が隣り合い、
“エリアの個性” が資産価値にも住みやすさにも大きく影響します。

ここでは、購入前に確認すべき優先順位を
“失敗しにくい順番”で横浜向けに整理して紹介します。

① 立地（災害リスク × 資産性 × 生活利便性）

中古マンション×リノベは“建物性能”で暮らしを改善できますが、
立地だけは後から絶対に変えられない条件です。
横浜では「立地の違い」がそのまま資産価値の差として現れます。

💬 横浜特有の注意点

“海 × 坂 × 再開発の距離”で利便性・資産性は大きく変わります。
横浜では 駅距離よりも「立地将来性」 を軸に判断すると後悔を防ぎやすくなります。

② 配管更新の可否を必ず確認する

リノベの自由度・追加費用・暮らしやすさの大部分は
「配管更新できるか？」 に依存します。

💬 横浜特有の注意点

• 斜面地のマンションは配管の取り回しが複雑になりやすい
• 海沿いは配管・金具の劣化スピードが早い傾向
• 配管更新ができないと
  　→ キッチン／洗面／トイレ移動が不可
  　→ “理想間取りの8割が叶わない” と言われるほど重要

③ 管理状態（修繕積立金 × 組合 × 長期修繕計画）を見る

中古マンションの資産価値を最も左右する要素の1つが
「管理状況」 です。

横浜は開発が早くから進んだこともあり、築30〜50年の物件が非常に多く、
管理状態の差がそのまま将来の住み心地や出費差につながります。

💬 横浜特有の注意点

「築古 × 駅近 × 割安」は人気ですが、
積立不足のリスクが最も高い条件でもあります。

④ 専有面積（狭くても新しい vs 広くて築古）をライフスタイル軸で決める

横浜は“築古×広めの物件”が多いため、
広さを重視するとリノベとの相性が非常に良いエリアです。

💬 横浜特有の注意点

傾斜地や高台のマンションも多く、「車所有」が前提となっているマンションも多くあります。高台の眺望を活かした間取りも人気です。

⑤ 日当たり・風通し（湿気 × 断熱 × 健康）を考慮する

横浜は海風・山風・谷間風が入り混じるため、
湿気問題の相談が全国平均より多い地域です。

海に近いエリアでは、夏期は昼は海側からの南風、夜は山側からの北風となる場合が多くあります。

💬 横浜特有の注意点

“海沿い × 川沿い × 高台”は湿気・風の影響が特に強く、
リノベで改善できる部分とできない部分が明確に分かれます。

この優先順位で選ぶと“横浜特有の失敗”を防げる理由

失敗例に共通するのは、
⛔「表面的な魅力（見た目がきれい・価格が安い・駅近）を優先してしまうこと」

成功している方は逆で、
⭕「長期で効いてくるポイント（立地・配管・管理・広さ・快適性）」から判断しています。

特に横浜では、立地特性 × 建物の経年劣化 × 湿気 の3つが絡むため
この優先順位を理解して選ぶことで、
“後悔しない中古×リノベ”の成功確率は大きく上がります。

📚 マンションの資産価値を深めたい方はこちらも参考に

横浜で中古マンション×リノベを成功させるには、
立地 → 配管 → 管理状態 → 広さ → 日当たり の順で判断するのが最も合理的です。

表面的な「安い」「広い」「キレイ」ではなく、
“10年後も価値が下がりにくい選択” を軸にすることで、住み心地も資産性も両立できます。

横浜での物件探しに迷っている方は、30年以上この地域で家づくりを続けてきた私たちにぜひ気軽にご相談ください。

リノベ済み中古マンション VS 自分でリノベしたマンション｜横浜ではどちらが得？

「不動産会社の“リノベ済み物件”を買うか、自分好みにフルリノベするかで迷っています…」
「見た目がきれいな物件が多いけれど、本当にお得なの？資産価値はどう違うの？」
「横浜は価格差も築年数もバラバラで、どちらが正解かわかりません…」

横浜の場合、「リノベ済み中古＝お得」とは限りません。

人気エリアでは“おしゃれな表層リフォーム”だけで価格が上乗せされ、割高になるケースが多く、実は配管や断熱が古いままの物件も多く存在します。配管が古いままだと、数年後に水漏れが生じて、床や天井を剝がしての工事が発生したり、北側の部屋が寒いままで、結果的にカビの被害が発生したり、使えない部屋になってしまったりします。

一方で、自分でリノベすれば費用は掛かるものの、生活動線・素材・設備・断熱まで根本改善できるため、長期満足度が大きく変わります。

このセクションではまず、横浜市場の実情をふまえながら
1）リノベ済み vs 自分でリノベの“本質的な違い”
2）どんな人にどちらが向いているか
3）横浜特有の地形・湿気・築古問題をふまえた“後悔しない選び方”
を順序立てて解説します。

リフォーム済み物件 VS 自分でリノベ（横浜版）

項目	リノベ済み中古マンション（東急リバブル等）	自分でフルリノベ
価格	見た目がきれいで割安に見えるが、横浜では割高になりやすい	物件価格＋工事費で総額は読める
設計自由度	ほぼゼロ。「間取り変更不可」物件が多い	間取り・素材・設備まで自由
劣化リスク	配管・断熱がそのままのケースが多く、数年後に追加費用	解体して劣化状況を確認し、内部から改善可能
資産価値	表面リフォームは価値を押し上げにくい	設備更新・断熱改善で価値向上しやすい
入居スピード	即入居可	工事に2～3ヶ月必要
向いている人	とにかく早く住みたい人	快適性・間取り自由度・将来の安心を重視する人

横浜の中古マンション市場には、このような特徴があります。

✔ ① “デザイン済み物件”の需要が高く、価格が割高になりやすい

港北区・青葉区・西区などでは、
「インスタ映えするデザインリフォーム物件」が人気のため、
数百万円プラスで売られている ケースが多いです。

✔ ② 外見はともかく中身は古いままのケースが非常に多い

表層リフォーム中心のため、

など、横浜の“湿気の強さ・築古ストックの多さ”と相性が悪い面があります。

✔ ③ 自分でリノベは総額は高いが、安心度と満足度が高い

横浜は
「海沿い × 谷間 × 丘陵 × 再開発」が混在する特殊な地域のため、

といった個別事情を見てカスタム改善できる自分リノベが合理的という声が多くあります。

完璧な状態のマンションはありません。マンションにはそれぞれ抱える問題点が存在します。その問題点を事前に察知し、リノベ工事で改善することが大事です。

“おしゃれなリフォーム済み物件”が向いている人・向いていない人

✔ 向いている人

✔ 向いていない人

リフォーム済み物件が向いているのは、「できるだけ早く住みたい」「設備の細部にはこだわらず、見た目のきれいさを重視したい」タイプです。

一方で、中古の劣化が気になる人・子育てや老後まで長く住む予定の人・間取り改善をしたい人・不具合や住まいにくさを改善したい人には不向き

横浜は湿気・塩害・坂地形の影響で配管劣化が早いエリアも多く、断熱・動線・配管など“暮らしの土台”を改善できないリフォーム済み物件では、長期的な満足度がどうしても下がりがちです。

後悔しない“横浜版”リノベ物件の選び方チェックリスト

✔ チェックリスト（横浜版）

✅坂・日当たり・湿気など“地形のクセ”が生活に影響しないか ✅配管更新が可能か（横浜では最優先） ✅管理組合の財政が健全か ✅冬の寒さ・結露の発生状況を確認したか ✅海沿い物件の場合、塩害による劣化を想定したか ✅壁式構造かラーメン構造か（間取り変更の可否に影響） ✅修繕計画・積立金の不足リスクがないか ✅住民の入れ替わりが激しすぎないか ✅キッチンや洗面所の閉鎖空間の夏の暑さを確認したか

これらは実際に内見にいかないと、管理人に聞かないと分からないことも多いです。

ただ「内見時に何を見ればいいかわからない…」という状態では後で後悔しかねません。

また新築マンションと中古マンションでは見るべきポイントも変わってきます。

そんな方向けに 「中古マンションの内見チェックリスト｜後悔しないためのポイント」 をまとめています。

配管・湿気・窓まわり・管理状態など、横浜で特に重要なポイントに触れているため、この章と合わせて読むと理解が深まります。

横浜では“デザイン済み＝正解”ではありません。

表面的なリフォーム済み物件は魅力的に見えますが、内部の劣化や配管問題を抱えているケースも多く、長く住むほど不満が出やすいのが実情です。一方、自分でリノベは手間や費用は掛かるものの、快適性・資産価値・安心感の3つを満たせる選択肢です。

横浜の地形や築古ストックの特徴を理解したうえで、あなたのライフステージに合った選び方をしていきましょう。

横浜でマンションを“賃貸として貸し出す前提”でリノベーションしたい方へ

「横浜で中古マンションを買ってリノベし、“賃貸”として安定収益を得たいのですが、今の市況でも需要はあるのでしょうか…？」
「どのエリアなら空室リスクが少なく、どれくらい家賃が取れるのか？ そもそもリノベ費用を回収できるのか知りたいです。」

横浜の賃貸市場は東京へのアクセス性が高く、単身者・子育て世帯・シニア層までターゲットが広く、リノベ賃貸の需要は年々上昇しています。

ただし、採算性は「エリア選定 × ターゲット設定 × 間取り戦略」で大きく上下するため、感覚的に選ぶと赤字になりかねません。

ここでは、賃貸ニーズの高い横浜エリアの特徴、収益化できるリノベ戦略、さらに実際の損益シミュレーションまで“数字と生活実態に基づくリアル”で解説します。

横浜エリア別のマンション「賃貸需要 × リノベーション適性」は？

まずは、横浜で賃貸を成功させるための最重要である
「エリア × ターゲット × 物件タイプ」 を整理してお伝えします。

横浜エリア別｜賃貸需要 × リノベ適性（2025年版）

エリア	賃貸需要	リノベ適性	想定ターゲット	特徴
横浜駅・みなとみらい・高島町（西区）	★★★★★	★★★☆☆	20〜40代・DINKS	家賃上限が高く高収益だが、物件価格も高い。壁式構造が多く自由度が低め。
新横浜（港北区）	★★★★☆	★★★★☆	単身者・出張族	新幹線・ビジネス需要が強く、法人契約が取りやすい。価格は比較的安定。
青葉区（あざみ野・たまプラ）	★★★★☆	★★★★★	子育て世帯	広めの築古ストックが多く、間取りリノベで高家賃を狙える。
港南区（上大岡）	★★★★☆	★★★★☆	単身〜ファミリー	駅近は人気が強い。築古が多く「配管更新できる物件」が狙い目。
磯子区・金沢区（海沿い）	★★★☆☆	★★☆☆☆	シニア・単身	家賃は低めだが、海景需要と高齢者向けバリアフリー需要が高まっている。
鶴見区（京急・JR利用）	★★★★☆	★★★☆☆	単身 & 共働き世帯	品川・羽田アクセスが強く、共働きに人気。築古の割安物件が多い。
中区（関内・山手）	★★★★☆	★★★☆☆	単身〜DINKS	旧街区のため個性的な部屋が作れるが、湿気が強い谷地形も多い。

この表で分かる通り、横浜駅〜みなとみらいは高収益だが、初期投資も高額。利回りは平均的。青葉区や港南区は“広い築古ストック”が多く、リノベ後の賃料アップ幅が大きい。

海沿いは家賃が低めなので、バリアフリー需要・セカンドライフ向けが有効。新横浜は法人契約と長期入居が強み。退去が少なく安定収入向け。ということが読み取れます。

さらに、2025年以降の横浜賃貸市場の大きな流れとして、

が予測されており、リノベ賃貸は確実に市場から求められています。

バリアフリー需要が伸びる理由

もしターゲットが「終の棲家」を求める50〜60代の方であれば、リノベ賃貸は バリアフリー仕様×自然素材 で差別化が可能です。

• 段差解消
• 引き戸化
• 断熱性UP（冬の寒さは高齢者に深刻）
• ヒートショック対策
• 明るさ・照度の調整
• 手すりの設置

これらは賃貸であっても高いニーズがあり、
競争力のある“シニア向け賃貸” として長期入居が期待できます。

特にシニア層にとっては、「庭の管理」「お手入れ」「防犯」「バリアフリー」の観点で、一戸建てよりもマンションを好まれる傾向があり、”シニア向け賃貸”のニーズは継続する傾向があります。

👉 詳しくは
「マンションのバリアフリーリフォーム｜あなたに必要なレベルは？」
で、改善レベルに応じた具体例を紹介しているため参考にしてください。

🏡 賃貸で強い“リノベ間取り”の特徴とは？

「広さ」や「部屋数」だけでは選ばれない時代。
横浜エリアでは “暮らし方が想像できる間取り” が、成約スピードと賃料を押し上げています。

①在宅ワーク世代に選ばれる「仕事用スペースが“独立して存在する”1LDK」

こんな人に刺さる

✅自宅で仕事をする日が週2日以上ある ✅ワンルームでは集中できず、2LDKは広すぎる

👉 「在宅ワークが“我慢”にならない間取り」 と表現すると伝わりやすいです。

② 共働き・子育て世帯が「引っ越したくなくなる間取り」｜青葉区・港南区向け

こんな家族を想定

✅30〜40代共働き＋未就学〜小学生 ✅家でも仕事・勉強・家事が同時進行

👉 「生活・仕事・学習の動線が分離されている2LDK」「家族の成長に合わせて使い方が変えられる間取り」 が刺さります。

③ シニア向け1LDK｜老後の不安”を減らすことで選ばれる住まい

こんな入居者像

✅360代前後の単身・夫婦 ✅将来を見据えて早めに住み替えたい層

市場価値としての強み

• シニア向け賃貸は 供給が圧倒的に少ない＝ 競合が少なく、価格競争に巻き込まれにくい

👉 「年を重ねても住み替えなくていい賃貸」 という表現が効果的です。

マンションのリノベ賃貸で赤字を避ける”損益シミュレーション

ただし、以下の条件で収益は大きく変わります。

🔍 リスクとして知っておくべきポイント

ただし、
“間取り × 断熱性 × 管理状態”の質を上げることで、入居期間は長くなり収益は安定します。

不動産価値の持続性は、立地条件によるところが大きいので、注意が必要です。

【まとめ】

横浜でのマンションリノベは、
「エリア特性 → 中古×リノベの総額 → 資産価値の伸びやすさ → 賃貸戦略」 を理解すると、
後悔を避けながら納得の住まいづくりと資産形成が両立できます。

• エリアごとの“クセ”を理解すれば、物件選びの失敗は大幅に減る
• 配管・管理状態・構造の確認は横浜特有の必須ポイント
• 賃貸に出す前提なら、ターゲット設定と間取り戦略が収益を左右する
• シニア・在宅勤務層の需要拡大で、リノベ賃貸は今後も安定市場

あなた自身の暮らし方や目的に合う選択肢が必ず見つかります。

📩 横浜でリノベーションや中古マンション探しを始めるなら

長年、横浜・神奈川エリアで設計と施工を一貫して行ってきた

あすなろ建築工房では、
「物件選び」「資金計画」「リノベ設計」「将来の資産価値」まで、
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👉少しでも迷っている段階でも、まずはお気軽にご相談ください。