築30年のマンションは資産価値が残る？“買って大丈夫？”

「築30年のマンションって買っても値下がりし続けるだけじゃないの？」
「リフォームすれば大丈夫？それとも修繕積立金や老朽化で後悔する？」
「30年後でも“売れるマンション”と“売れないマンション”の違いを知りたい…」

こうした不安を抱えて検索している方に向けて、本記事では築30年マンションの資産価値が“本当に残るのか”を、建築の専門家の視点から徹底的に解説していきます。

特に、神奈川県（横浜・川崎・湘南エリア）のマンション事情は、全国平均と大きく異なる傾向があります。

この記事では、資産価値の実例・売れる/売れない条件・リフォームや管理状況の見極め方まで、不動産仲介では絶対に教えてくれない内容をすべて網羅します。

築30年マンションは買うべき？後悔しないための基礎理解と“5つの判定基準”

「築30年って聞くだけで不安が大きい…」
「老朽化や修繕負担で“買ってはいけないマンション”もあると聞いて迷っています」
「素人でも“買っていいマンション”を見抜く方法を知りたい」

このような不安を持つ方に向けて、
ここでは築30年マンションで起こりやすい問題と、その原因をわかりやすく解説します。

そのうえで、建築の専門家視点から“買っても大丈夫かどうか”を判定できる5つの基準を公開します。

■ 築30年マンションで起こりやすい問題とは？

築30年のマンションで多いトラブルは、主に以下の5つです。

• 設備・配管の老朽化
• 修繕積立金の不足
• 大規模修繕の質の悪さ
• 断熱・結露・カビの発生
• 管理組合の機能不全（参加率が低く決議が進まない）

これらは“築年数そのもの”よりも、管理状況・修繕計画・立地が大きく影響しています。
つまり、 築30年だから危険なのではなく「選び方」で失敗するのです。

築30年マンションは“買っても大丈夫”？後悔しないための5つの判定基準

以下の5つを満たすマンションであれば、築30年でも資産価値が残る可能性は十分あります。

①：立地（駅距離・高低差・周辺環境）
②：建物の構造と施工会社（耐震性）
③：修繕積立金の“残高と徴収方法”
④：管理組合が機能しているか
⑤：配管・設備の交換履歴

①：立地（駅距離・高低差・周辺環境）

築30年マンションで最も大きな価値を左右するのは立地です。建物の劣化は改善できますが、立地は絶対に変わりません。

ここでは駅距離、坂の有無、周辺エリアの将来性を中心にチェックポイントを解説します。

チェックポイント

築30年でも“売れるエリア”は、駅距離と平坦さが大きく影響します。特に神奈川県の場合、横浜・川崎は駅近が強く、湘南エリアは平坦な立地が強いという特徴があります。

②：建物の構造と施工会社（耐震性）

築30年マンションで最も注意すべきは、建物そのものの耐震性と施工品質です。特に1995年前後の耐震基準を跨いでいるため、施工会社や構造チェックは必須です。

ポイント

築30年＝1990年代前半の建物です。耐震性は基本的に新耐震基準で造られていますが、施工品質の個体差があります。大規模修繕の履歴は必ず確認してください。

③：修繕積立金の“残高と徴収方法”

築30年マンションで最も後悔しやすいのが「修繕積立金不足」です。値上げができず、劣化が放置されているケースが続出しています。

チェックポイント

築古マンションは、適切な修繕ができているか＝資産価値が残るかどうかの分岐点です。

④：管理組合が機能しているか

マンションの価値は「住民の意識」で大きく変わります。管理組合が機能していないマンションは、将来の資産価値が大きく下がります。

見るべきポイント

管理組合は“見えない資産価値”。書類で確認できるので必ず不動産会社に問い合わせをしてください。

⑤：配管・設備の交換履歴

築30年で最も高額なトラブルは「階下への水漏れ」です。リフォームで内装が綺麗でも、配管が交換さずに古いままの給排水管が使われている場合、階下への水漏れのために今後多額の補償費や修繕費が必要になる場合があります。

見るべき箇所

配管更新は一戸あたり80万円～150万円かかる大型修繕です。更新済みかどうかは資産価値に直結します。

バルコニーの防水工事が行われていない場合、外部に足場を掛けての大規模修繕を行う必要が迫っています。給湯器も壊れれば20万円の出費になります。近年に交換されていれば安心です。

✔ 判定に使える“OK/NGチェックリスト”

以下の要素が 4つ以上OKなら“買っても大丈夫”ライン に入ります。

判定項目	OKの状態	NGの状態
立地	駅10分以内／平坦	駅15分以上／坂が急
修繕積立金	月1.5万〜2万円以上	1万円未満
管理組合	毎年総会＋議事録が明確	自主管理／議事録がない
配管	共用部更新済み	未更新／計画なし
大規模修繕	12年周期で実施	15年以上放置

資料と内覧だけで判断せず、管理会社に「修繕計画書」と「議事録」を必ず請求してください。

■ 「買っていい築30年マンション」vs「後悔する築30年マンション」比較

種類	資産価値が残る	資産価値が下がる
立地	駅近・平坦・生活利便性◎	立地弱い・坂・郊外
管理	修繕積立金が健全	赤字・値上げ議論なし
修繕	計画どおり実施	放置・延期
住民	意識高い／管理組合が強い	無関心が多く決議が止まる
共用部	維持がきれい	ゴミ置き場や集合ポスト周辺や廊下が荒れ気味

判断ポイント👇
築30年でも「管理×立地×修繕」の3点が揃えば 30年後も売れるマンションになります。

築30年“売れないマンション”の特徴と回避策

「築30年マンションは売れない」と言われる背景には、共通した“落とし穴”があります。

ここでは、実際に売却が難航するマンションの特徴と、避けるための具体的な方法を解説します。

売れない築30年マンションの共通点（3つ）

この3つは改善が難しく、購入後に後悔する可能性が高いです。

✔ 売れないマンションを回避するには？4つのアクションプランはこれ！

1. 販売図面だけで判断しない
   　→「長期修繕計画書」「議事録」を必ず確認。
2. 内覧時に“共用部”を優先して見る
   　→ゴミ置き場・駐輪場・集合ポスト周辺は住民の意識を映す鏡。
3. 管理会社に“過去のトラブル”を質問
   　→「水漏れトラブルは過去5年に何件ありますか？」と聞く。
4. 大規模修繕の実績をチェック
   　→「12年ごと」が基準。15年以上空いていたら要注意。

1. 販売図面だけで判断しない

販売図面（いわゆるチラシ）には、築年数・専有面積・間取りといった“魅力的に見える情報”は書かれていますが、資産価値を左右する修繕状況・配管更新・管理の実態は一切書かれていません。
築30年マンションは、表面上の情報だけで判断すると失敗します。不動産会社さんに依頼して、下記の資料の閲覧が可能か聞いてみてください。

• 長期修繕計画書
• 修繕積立金の残高明細
• 管理組合の議事録（直近2〜3年）

資料を閲覧できない物件は何かしらの問題がある場合もあり、“危険物件”として判断せざるを得ない場合もあります。

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2. 内覧時に“共用部”を最優先して見る

築30年マンションの良し悪しは、室内よりも共用部の状態で9割わかると言われます。
理由は、共用部は「管理組合の意識」がそのまま表れる場所だからです。

内覧時に必ず以下をチェックしてください。

• ゴミ置き場の整理状況（荒れている＝住民の意識が低い）
• 駐輪場がルール通りに使われているか
• 廊下・エントランスや集合ポスト周辺の清掃具合
• 植栽の管理状況

部屋が綺麗かどうかより、この共用部の“生活感と清潔感”の方が、資産価値を大きく左右します。

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3. 管理会社に“過去のトラブル履歴”を質問する

管理会社に確認すべき質問は、たった3つだけです。

• 過去5年以内に水漏れ事故は何件ありましたか？
• 住民間のトラブル（騒音など）は何件ありますか？
• 直近の修繕積立金の値上げはありましたか？または近年値上げについて議論されていますか？

これらの回答は、資産価値を見極める“生きた情報”になります。
特に水漏れ事故は築30年で頻発します。水漏れ＝配管劣化＝将来自費で修繕の可能性 が高いので、ここはチェック必須です。

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4. 大規模修繕の実績を必ずチェックする

築30年で最も危険なのは、次の状態です。

• 12年周期で大規模修繕が行われていない
• 大規模修繕が“予算不足で延期”されている
• 実施していても「工事の質」が低い

12年ごとに1回が理想ですが、20年以上放置されている物件も少なくありません。
その場合、外壁・防水・鉄部塗装に大きな劣化が生じ、建物寿命が一気に短くなる＝資産価値が下がるため要注意です。

大規模修繕の履歴は以下で確認できます。

• 長期修繕計画書
• 工事報告書
• 管理組合総会の議事録

大規模修繕の質を見抜くには、外壁タイルの浮きやヒビ、鉄部の錆びなどを内覧時に確認するのが有効です。

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5. 修繕積立金が「安すぎる物件」を避ける

修繕積立金は、値段が安いほど危険です。

• 月6,000円〜10,000円 → ほぼ100％将来値上げ
• 月12,000円〜18,000円 → 平均ライン
• 月20,000円〜30,000円 → 管理が優秀で資産価値が落ちにくい物件

「安い＝お得」ではなく、
安い＝修繕できない＝資産価値が落ちる
と理解してください。

築30年マンションは、以下の順番でチェックすれば失敗しません。

1. 修繕計画書と議事録を請求
2. 共用部の状態を確認
3. 管理会社にトラブル履歴を質問
4. 大規模修繕の履歴と実施周期を確認
5. 修繕積立金の水準をチェック

これらはすべて“素人でもできる判断手順”であり、
これができれば「買って大丈夫な築30年マンション」を自分で見抜けるようになります。

【築20年・30年・40年】“マンションの資産価値の落ち方”を数値で知りたい方へ

「築20年〜40年でどれくらい価格が落ちるのか、数字で知りたい」
「築30年は“価値がゼロになる”って本当なの？」
「立地や駅距離で下落率が違うというけれど、実際はどれくらい差があるの？」

こうした疑問を持つ読者の方に向けて、ここでは実際の中古マンションの価格推移データ（国交省・レインズ・不動産経済研究所など一次情報）をもとに、築年数による資産価値の落ち方を“具体的に、数字で”解説します。

結論から言うと、築30年でも資産価値が残るマンションは一定数存在しており、立地・駅距離・管理状況の差が価格に如実に表れます。都内のマンションでは築30年以上経っても、新築時以上の資産価値を維持している物件もあります。

ここからは、データを見ながら「どの条件のマンションが残りやすいのか」を深掘りしていきます。

築年数×資産価値の実データ｜築20年・30年・40年で下落率はどう変わる？

ここでは、実際の調査データをもとに「築20年→築30年→築40年でどれくらい価値が落ちるのか？」を視覚的に理解できるようにまとめます。

首都圏と地方、駅距離の差も比較し、あなたが購入を検討するマンションがどの位置にあるのかをイメージしやすくしています。ぜひ参考にしてみてください。

■ 国交省「中古マンション価格指数」から見る下落率はどれくらい？

参照：国土交通省 住宅市場動向調査

調査データを要約すると、このような傾向があります。

築年数別の平均下落率（首都圏）

築年数	平均価格（新築＝100）	下落率
新築	100	ー
築10年	約90	-10%
築20年	約75	-25%
築30年	約60	-40%
築40年	約45	-55%

築20年を超えると下落スピードが落ち着き、築30年以降は 「立地が良い物件は値崩れしにくい」 という特徴がはっきり表れます。

■ レインズデータ（成約価格）との比較

参照：東日本不動産流通機構（レインズ）

レインズの成約データでは、首都圏は全国の中でも特に“値持ちが良い”という傾向が出ています。

築30年マンションの首都圏価格（平均）

1990年前後の物件：3,000万〜4,500万円 駅徒歩10分以内は上記価格より＋10〜20％高値で成約 横浜・川崎は都内に次いで値持ちが良い

横浜・川崎は“築年の下落が緩やか”な特殊エリアです。

首都圏 vs 地方｜築30年のマンションの価格差はどれくらい？資産価値に差はあるの？

首都圏と地方では、築30年の価値残りに大きな差があります。

ここでは両者を比較し、どの地域では資産価値が維持されやすいのかお伝えします。

■ 築30年マンションの首都圏 vs 地方の平均価格

地域	築30年の平均価格	特徴
首都圏（東京・神奈川）	2,800万〜5,000万	駅近は価格維持しやすい
中京圏（名古屋）	1,500万〜2,500万	立地の善し悪しで差が大きい
近畿圏（大阪）	1,800万〜3,000万	再開発エリアは強い
地方都市	800万〜1,800万	築年数が進むほど価格が残りにくい

＊神奈川の横浜・川崎は東京に次いで“資産価値が下がりにくい都市圏”です。

駅からの距離によって築30年の価値はどれくらい変わる？（データで解説）

同じ築30年マンションでも、「駅距離」の違いで資産価値は驚くほど変わります。

ここでは実際の下落率を比較し、どれくらい差が生まれるのかを可視化します。

■ 駅距離別の下落率（首都圏データ）

駅距離	築30年の平均価格維持率	解説
〜徒歩5分	約75％	最も値持ちが良い
〜徒歩10分	約60％	相場並み
〜徒歩15分	約45％	下落が大きい
徒歩20分〜	約35％	資産価値維持は難しい

→ 駅10分以内かどうかで、“築30年の価値”は2倍異なることもある。

“資産価値が落ちにくい築30年マンション”は条件が明確です

築年数だけを見ると「築30年は危険」と思われがちですが、実際は“条件が揃った物件”はむしろ安定して値持ちします。

ここでは、資産価値が落ちにくいマンションの共通点をまとめます。

■ 資産価値が落ちにくいマンションの4条件

これらを満たせば、築30年でも以下のような価格推移を示します。

専門家の見解｜築30年は“価値ゼロ”ではない

多くの不動産の専門家が次のように言っています。

「築年数ではなく、立地と管理が資産価値を決める」

実際、以下の共通点があります。

つまり 築30年＝危険ではなく、
“条件が悪い築30年”が危険 というのが正しい理解です。

“資産価値が落ちにくいマンション”5つのルール

「売れないマンションの特徴」については「✔ 売れないマンションを回避するには？4つのアクションプランはこれ！」で紹介しました。

ここでは、具体的な数字と地域名を交えながら、“資産価値が落ちにくいマンション”の共通ルールについて紹介します。

このルールを知っておくと、「築30年だから危険」ではなく「条件が揃っていればむしろ狙い目」という視点で物件を見られるようになります。

ルール1：人口“そのもの”よりも「人口が増えている or 横ばい」かを見る
ルール2：人気ランキングよりも「実際の中古成約件数」と「流通量」を見る
ルール3：築30年で“値持ちが良い”のは「駅徒歩10分以内＋平坦」
ルール4：「管理×修繕」が整っていると“築30年以降の下げ止まり”が起こる
ルール5：将来“貸す”ことも視野に入れるなら「賃貸需要が続くエリア」かを見る

ルール1：人口“そのもの”よりも「人口が増えている or 横ばい」かを見る

多くの方が「人口が多い都道府県＝資産価値が落ちにくい」と考えがちですが、重要なのは “絶対数”ではなく“増減トレンド” です。

例：

東京都…人口約1,400万人、ここ10年も微増〜横ばいで推移 神奈川県…人口約900万人、横浜・川崎エリアは増減が比較的安定

一方で、人口が多くても、
郊外エリアで「駅から遠い」「高齢化が進んでいる」場所は
→ 築30年以降の中古マンション価格が下がりやすい傾向があります。

ポイント

ルール2：人気ランキングよりも「実際の中古成約件数」と「流通量」を見る

「住みたい街ランキング上位だから大丈夫」と思っている方も多いのですが、ランキングはアンケートベースの場合が多く、

分譲マンションの供給が少ない そもそも流通が少ない

といったエリアも混ざっています。

資産価値を考えるときに見るべきは、

例えば、

• 「横浜」駅周辺
• 「武蔵小杉」駅周辺
• 「川崎」駅周辺

などは、新築・中古ともに供給が多い。成約件数も多く、価格推移の情報量が多いため、築30年でも「売却しやすい＝出口がある」マーケットになりやすいです。

逆に「オシャレで人気」「海が見えるから住みたい」と話題になる一方で、

• 勝手が悪い立地（駅遠・坂・バス便のみ）
• 供給・流通が少ないエリア

は、“話題性はあるが、出口が弱い” ケースも多いので注意が必要です。

ルール3：築30年で“値持ちが良い”のは「駅徒歩10分以内＋平坦」

数字で見ると、築30年でも値持ちしやすいのは次の条件を満たした物件です。

駅からの距離に応じて物件数は変わっていきます。

駅を中心に同心円状に面積は増えていくので、１０分圏内は５分圏内の４倍の物件数になり、１５分圏内は１０分圏内の２倍強の物件数になります。それだけ駅から離れると物件数が増えていきます。駅から近い物件の希少性が評価されます。

同じ横浜市内でも、

• 「横浜」駅から10分以内の平坦エリア
• 「港北ニュータウン」内の駅近エリア

などは、築30年でもリノベ前提で購入される層が厚く、価格が底堅いです。

一方で、

• 駅からバス15〜20分
• 坂がきつい住宅地
• 高齢化が急速に進んでいるエリア

では、同じ築30年でも 「売り出しても買い手がつきにくい＝価格を下げざるを得ない」 という現実があります。

ルール4：「管理×修繕」が整っていると“築30年以降の下げ止まり”が起こる

築年数だけを見ると右肩下がりに見えますが、
実際は 築20〜30年で大規模修繕を適切に行った物件は、そこから“下げ止まる” ケースが多いです。

目安としては

こうした物件は、築30年以降も 「見た目以上にしっかり手がかかっている＝内覧時の印象が良い＝買い手がつきやすい」 ため、価格が大きく崩れにくいです。

逆に、

「とりあえず人口が多い市だし大丈夫だろう」
という感覚で選んでしまうと、実際には修繕が追いついておらず“見えないボロさ”が価格に反映されてしまうことがあります。

ルール5：将来“貸す”ことも視野に入れるなら「賃貸需要が続くエリア」かを見る

終の棲家として買うつもりでも、

• 転勤
• 親の介護
• ライフスタイルの変化

などで、「一時的に貸す」「売却して住み替える」という選択肢が出てくる可能性があります。

そのときに効いてくるのが、

という点です。

横浜市内でいえば、

• 「横浜」「桜木町」「関内」「川崎」「武蔵小杉」など
• 市営地下鉄ブルーライン沿線の駅近

は、分譲マンションを賃貸に出しても借り手がつきやすいエリアです。

人口が少し減っていく局面でも、

• 「都心アクセスに優れている」
• 「職場や大学が集まっている」

といった要素がある場所は、賃貸需要に支えられて資産価値が残りやすいのが特徴です。

❗「人口が多い」「有名な街だから」だけでは判断しない

ここまでが伝えたかった重要なポイントです。

• 「人口が多い都道府県だから」
• 「今、住みたい街ランキング上位だから」

という理由だけでマンションを選んでしまうと、

• 駅から遠い
• 坂がきつい
• 管理が弱い
• 大規模修繕が進んでいない

といった “資産価値を下げる条件”を見落としてしまいます。

築30年マンションの資産価値は人口の多さ × 人気ランキングではなく、

この3つの掛け合わせで決まる、とイメージしていただくと大きな失敗を避けやすくなります。

築30年マンションの「寿命」への不安はどこから来る？

築30年＝古い＝危ない？

多くのユーザーはこう考えますが、実は耐震性・配管・設備・管理状況によって寿命は大きく変わります。

特に不安が大きいのは以下の3つ。

• 耐震性は本当に大丈夫？（旧耐震じゃない？）
• 配管がボロボロで漏水しない？
• 建物そのものが“あと30年もつ”のか？

この記事では「築30年マンションを安心して選べるか？」を、素人でも判断できる形に落とし込んで解説します。

築30年マンションの“建物寿命”はどれくらい？

築30年マンションを検討する人がもっとも誤解しやすいのが「マンションの寿命」。

“50年で寿命”というネットの噂は誤解で、国土交通省のデータでは平均寿命は70〜90年と示されています。

RC造のマンションの場合、鉄筋コンクリートの中性化による構造躯体への影響が築６０年以降に現れると言われています。コンクリートの中性化の進行具合は、一般的には1年あたり約0.5mmと言われています。コンクリートのかぶり厚（表面から鉄筋までの距離）が3cm確保されている場合、約60年で鉄筋に到達すると計算されます。よって何も対策をしないマンションの場合は、築年数が７０年～９０年で寿命を迎えることになります。

ただし、正しい管理がされている場合に限るため、チェックポイントが非常に重要です。

● マンション寿命の目安（国交省データより）

区分	寿命の目安	根拠
構造体（鉄筋コンクリート）	70〜90年	住宅・建築物の寿命に関する国交省資料
設備（給排水管、電気系統）	20〜40年	設備更新サイクル基準
外壁・防水	12〜15年サイクルで更新	長期修繕計画の標準モデル

👉 結論：築30年は「折り返し地点」であり、正しい管理がされていれば“まだまだ使える”。

■ 「構造体がしっかりしていればマンションは長く使える」

マンションの寿命で最重要なのは“構造体の健全性”です。
構造体の劣化は主に以下で判断できます。

✔外壁のひび割れ（クラック） ✔鉄部のサビ ✔タイル浮き・剥離 ✔直近の大規模修繕の質

築30年=危険ではありません。
「築30年までの30年間で、どんな修繕をしてきたか？」のほうが100倍重要です。

築30年で最もリスクが高い“配管劣化”とは？

築30年マンションで資産価値に直結するトラブルが「漏水」です。

特に、古いマンションは給排水管が劣化しているケースが多く、知らずに買うと後悔につながります。
ただし、正しくチェックすれば“安心して買える築30年マンション”も存在します。

配管寿命の目安

配管種類	交換目安	築30年での危険度
鉄管（亜鉛メッキ鋼管）	20〜30年	⚠⚠⚠（高い）
塩ビ管（VP管）	30〜40年	⚠⚠（中）
銅管	20〜30年	⚠⚠（中）
ポリエチレン管（新しい素材）	50年以上	⚠（低）

👉 築30年は、ちょうど「配管交換すべきタイミング」。

● 配管劣化を見抜くチェックポイント

• 大規模修繕で「配管更新済み」と明記されているか
• 給水方式が「直結増圧方式」か（貯水槽方式はやや古い）
• 配管図面が管理組合で管理されているか
• 排水管をライニングしているか（内側をコーティングする工事）

📌 「配管更新済みの築30年マンション」は、築浅より価値が安定することもあります。

築30年マンションの“設備老朽化”は後悔ポイント？

築30年になるとエレベーター・給湯器・共用部設備などが“寿命の波”を迎えます。
ただし、しっかりと管理運営されてきたマンションは設備更新を計画的に実行しているため、安心して住み続けられます。

共用設備の寿命目安

設備	寿命	築30年での注意点
エレベーター	25〜30年	全面リニューアルが必要になる時期
給水ポンプ	15〜20年	騒音が出ていないか要確認
受水槽	20〜30年	直結方式に切替済みが理想
インターホン	15〜20年	モニター付きに更新しているか

設備が更新されているマンションは資産価値が強い理由

• 住民の“管理意識が高い”
• 修繕積立金が適正に使われている
• 将来の追加徴収（1人あたり数十万円）が発生しにくい
• 長期的な居住満足度が高く、売却がスムーズ

👉 築30年“でも”価値が下がりにくいマンションは、設備更新の履歴が必ず存在します。

築30年マンションで“あと30年住めるか”を判断する6つの基準

あなたが本当に知りたいのは「築30年でも、ちゃんと住めるの？」ということですよね？

そこで、誰でも判断できるチェック基準を “6つのYES/NOで判定できる” 形にまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

✔ 基準①：旧耐震ではなく「新耐震基準」であるか？(YES/NO)

• 1981年6月以降の建築確認 → 新耐震
• それ以前 → 旧耐震（基本的に避ける）

新耐震であれば、古物件でも耐震性はひとまず安心。

✔ 基準②：大規模修繕が2回は実施されているか？(YES/NO)

• 12年に一度が理想
• 築30年なら“最低2回”
• 実施されていない物件は資産価値が安定しない

✔ 基準③：配管更新が済んでいるか？(YES/NO)

• 給水管・排水管の更新有無を議事録で確認
• 配管更新済み物件は「築浅より安全」な場合すらある

✔ 基準④：修繕積立金が段階的に値上げされているか？(YES/NO)

• 値上げ＝適正運営
• 値上げなし＝資金不足の可能性大

“値上げがないマンションは危険”という逆説がポイント。

✔ 基準⑤：直結増圧方式（給水方式）に変更済みか？(YES/NO)

• 貯水槽方式は交換コストが大きい
• 直結方式の方が維持コストが安く、水質も良い

✔ 基準⑥：居住者の高齢化が進みすぎていないか？(YES/NO)

• 高齢化＝将来の修繕の意思決定が遅れる＝資産価値が下がりやすい

これら6つの基準を満たす“優良な築30年マンション”はどんな物件？

築30年でも、実際には「買うべき物件」と「避けるべき物件」がハッキリ分かれます。

ここでは“買ってよい築30年マンションの特徴”を具体的にまとめます。

■ 優良マンションの特徴

👉 これらは「資産価値が落ちにくい築30年」の決定要素。

築30年という数字に怖さを感じるユーザーは多いですが、
実際には「築30年の壁」ではなく「管理30年の差」で寿命が決まります。

■ 結論：築30年は「管理状態で価値が決まる」時代

• 構造体：70〜90年もつ
• 設備：更新すれば延命できる
• 配管：更新状況で資産価値が変わる
• 大規模修繕：実施回数が命
• 管理組合：活発なほど資産価値が維持できる

👉 築30年は“買ってはいけない年数”ではない。
“買うべき物件かどうか見極める年数”である。

築30年マンションはリフォームで資産価値が上がる？

「築30年マンションって、リフォームすれば資産価値は上がるの？」
「配管が古いって聞くけど、どこまで直せるの？」
「スケルトンリノベと部分リフォームのどちらが正解？」

こうした疑問を持つ方は非常に多く、特に“中古×リノベ”を検討する30〜50代の方がもっとも悩むポイントです。

ここでは、築30年マンションの価値を「落とさない」「むしろ上げる」ためのリフォームの考え方を、短く・わかりやすく整理します。詳細は関連記事で深掘りしていますので、あくまで“判断の目安”として読み進めていただければと思います。

築30年マンション × リフォーム “価値向上ガイド”

築30年でも、適切なリフォームを行うことで資産価値は“確実に上がる”のではなく、“落ちにくくなる” というのが本質です。

特に、次の3つを改善した住戸は市場でも評価が高くなりやすい特徴があります。

① 水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）

築30年前後のマンションは、水回り設備が物理的に“寿命”に近づいています。

水回りを刷新することで、売却時に「交換費用」が価格交渉ポイントになりにくく、結果的に価格が下がりにくい傾向があります。

② 内装（床・壁・建具）

内装は「住み心地」と「第一印象」に直結するため、リフォーム効果がもっとも視覚的に現れます。
とくに床は、フローリングの劣化・軋み・色褪せが顕著な時期のため、貼り替えのメリットは大きいです。

③ 断熱・窓リフォーム

築古マンションの悩みで上位に挙がるのが “冬の寒さ” と “結露”。
内窓の追加は費用対効果が高く、資産価値というより「長く住める安心」を得られる施策です。

※内窓設置は補助金対象となる年も多く、費用の一部が軽減されるケースがあります。

👉 詳細は関連記事へ

■ 設備交換 vs スケルトンリノベ｜費用対効果の違い

築30年マンションで悩むのが「どこまで手を入れるべきか？」という点です。
ここでは簡単に、費用対効果と“資産価値”の観点だけ整理します。

● 設備交換（部分リフォーム）

費用：50〜300万円程度 メリット：費用が抑えられる／工期が短い

資産価値への影響としては

• 水回り交換 → 買主が評価しやすい
• 内装交換 → 印象改善で売却スピードが上がる

といった「マイナス要素の解消」が中心になります。

● スケルトンリノベ（フルリノベ）

費用：1000万円～4000万円前後 メリット：間取り変更・断熱強化・配管更新など“根本改善”が可能

築30年マンションの大きな弱点は

スケルトンリノベはこれらをまとめて解決できるため、“住み心地” “性能” が新築並みに近づき、長期的に価値が落ちにくくなるのが強みです。

※ただし、費用回収という観点では必ずしも金銭的にプラスになるわけではありません。
「住み続ける価値」を高める目的のリノベと考えると納得しやすいです。

👇詳しい比較はコチラ

■ 配管更新はできる？資産価値への影響は？

築30年マンションで最も懸念されるのが 「配管が古い＝漏水リスク」 です。
配管の寿命は一般的に 20〜30年 とされるため、「配管更新ができるか」は購入判断の大きなポイントになります。

● 住戸内の配管（専有部）

多くのマンションでは、専有部の給水・給湯管は更新が可能です。
ただし、天井や壁の内部を通っているため、部分的な開口工事が必要となります。
スケルトンリノベであれば全面更新も可能です。

築30年を経過しているマンション住戸の場合、今後に漏水などのリスクがあります。リフォームを機会に住戸内の給排水管の入れ替えをしておけば、安心して長く住まえることになります。

資産価値へのメリット：住戸内漏水リスクが減り、売却時にも安心材料として評価される。

● 共用部の配管（縦管）

こちらは個人で交換できず、管理組合の判断 が必要です。
築30年前後では更新済みかどうかが大きく分かれます。

資産価値への影響：

• 更新済み → 大幅なプラス
• 未更新 → 近い将来の大規模修繕で多額の積立が必要

👉 ここは購入前に必ず「長期修繕計画書」で確認してください。

まとめ｜築30年マンションの資産価値は“築年数”ではなく“管理30年の質”で決まる

築30年という数字だけを見ると「古い」「危険そう」「あとどれくらい住めるの？」と不安になりますが、実際にはマンションの寿命は建物70〜90年、設備20〜40年、配管30〜50年と長く、築30年は“折り返し地点”にすぎません。

本当に重要なのは「今までどう管理されてきたか？」であり、ここが良い物件は築浅よりも価値が安定します。

築30年マンションで失敗する人は、
“価格が安いから” “立地が良いから” の 表面的な理由だけで選んでいるケースがほとんどです。

反対に、しっかり修繕され、配管更新が進み、管理組合が機能しているマンションは、30年経っても資産価値を維持しやすく、安心して次の30年を暮らすことができます。

✔ 本記事でお伝えした重要ポイント

• 築30年＝寿命ではない。 寿命を決めるのは「管理」と「修繕履歴」。
• 大規模修繕は2回以上 実施されている物件を選ぶと安全。
• 配管更新の有無 は築30年マンションの価値を最も左右する。
• 修繕積立金が安すぎる物件は危険。 将来の値上げリスク大。
• 耐震基準（新耐震） は必ず確認する。
• 立地だけで判断しない。 駅距離・管理状況・修繕計画が資産価値に直結。
• 優良な築30年マンションは、むしろ競争力が高い。 売却しやすい特徴を持っている。

✔ 最後に：築30年マンションは「プロ目線のチェック」で安全に選べる

築30年マンションは、プロの建築士でも判断が難しい要素（配管劣化・管理組合の質・修繕計画の妥当性）が多く、“素人が1人で判断するのは実はかなり難しい” のが現実です。

あすなろ建築工房では
・建築士による建物チェック
・修繕計画の妥当性診断
・中古物件選びの事前相談
・購入後のリノベまで一貫サポート
などを行っており、築30年マンションを「安全に選ぶ」ための相談が可能です。

👉 もし築30年マンションの購入が不安なら、まずは気軽にご相談ください。

あなたの条件に合う “買っていい物件・やめるべき物件” を、建築と不動産の両面から丁寧にアドバイスいたします。