中古マンションのリノベーション費用はいくら？【相場/優先順位】

中古マンションのリノベーションを検討するとき、誰もが最初に気になるのが「費用」です。

ネットには“平均800〜1,200万円”という相場情報が出ていますが、実際には物件の築年数・配管の状態・希望の間取り・仕上げの素材によって費用は大きく変わります。同時に、「優先順位の決め方を間違えて後悔した…」「予算を配分すればよかった…」という声が非常に多いジャンルでもあります。

この記事では、リノベ費用の相場だけでなく、後悔しない費用配分の考え方 / 予算別にできること / 補助金の使い方まで一気に整理してまとめてお伝えします。

まず何から手をつける？中古マンションのリノベーション費用配分の考え方

「いくらかかるのか？」と同じくらい重要なのが、「どこに費用をかけるべきか」という優先順位です。

安く仕上げることを目指してスタートしたのに、数年後に配管のトラブルで追加費用が発生したり、寒さ・結露が残って暮らしにくくなったりするケースは少なくありません。

ここでは、費用配分で後悔しやすいパターンと、逆に“満足度が大きくなる投資先”をわかりやすく整理します。

中古マンションのリノベで後悔しやすい3つの費用落とし穴

費用の失敗は“使いすぎ”よりも “使う場所を間違えること”によって起こります。

ここでは実際に多い後悔ポイントを3つに整理して紹介します。

💥よくある後悔ポイント

よくある落とし穴	発生しやすい状況	追加費用のリスク
１．配管の見落とし	内装だけきれいにする工事	数十万〜100万円以上の追加工事
２．管理規約の見落とし	間取り変更・床材変更	やり直し・変更申請で追加コスト
３．表層のみの工事	クロス・床だけの刷新	数年後に“やり直し”で二重投資
４．内窓設置のみの断熱工事	思いのほか暖かくならない	結果的に暖房費がかかる

どの項目も「見た目が変わると安心してしまう」ことが背景にあります。しかしマンションは“動かせない構造部分”と“目に見えない設備部分”が満足度・費用に直結します。

逆にここを押さえれば長期的なコストを抑えることができ、暮らしやすさも大きく向上します。

※ リノベーションマンションのデメリットについてもっと知りたい場合は、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事

👉 リノベーションマンションにデメリットなんてあるの？

まず何から進める？後悔しない費用の優先順位

限られた予算の中で最大の満足度を得るには、費用のかけ方に“鉄板の順番”があります。見た目の変化よりも、後悔の芽を先に摘むことが重要です。

🔽費用をかけるべき“鉄板の順序”

1️⃣ 水回り（浴室・キッチン・洗面・トイレ）
2️⃣ 配管・給湯・電気設備の更新
3️⃣ 断熱・インナーサッシ・結露対策
4️⃣ 内装（床・クロス・建具）
5️⃣ 造作家具・インテリア要素

水回り・配管・設備・断熱は、リフォームによって満足度が大きく変わる場所であると同時に、“後からやり直すと高額になりやすい領域”です。逆に内装は後からでも工事しやすいため、予算がタイトな場合は優先度を落とすことで満足度と費用の両方を最適化できます。

これだけで住める？“最低限ライン”のリフォームの考え方

「予算的にフルリノベは難しい」「まずは暮らしながら考えたい」という方に向けて、“最低限ライン”のリフォームモデルも紹介します。

🌱最低限ラインのリフォーム例（入居可能レベル）

床・クロスの刷新 水栓交換などの軽微な改善 ハウスクリーニング 一部建具・塗装

暮らし始めることを優先したい場合は、このレベルでも十分「生活の質」を確保できます。一般的に中古住宅で「リフォーム済み」となっている場合には、この最低限ラインのリフォームになっています。

そのうえで、“暮らしながらアップデート” という選択肢を取る方も増えています。

→ 予算の変動がある方・好みがはっきりしていない方にはこのラインでのリフォームが特に向いています。

後悔しないためには「物件選び×費用配分」を同時に考えること

費用の失敗は「物件を購入 → 後からリノベを考える」という順序で起こることが多いです。

こうした“リノベとの相性が悪い物件”は購入前に判断できます。

🔍理想的な進め方

物件選びとリノベ計画を同時に考える

そうすることで

☑ 内装は後回しでも後悔しない
☑ 無駄な費用を防げる
☑ 満足度の高い仕上がりになる

というメリットがあります。

💬中古マンションは「買ってから考える」よりも「選ぶ段階から費用と計画を作る」方が、結果としてコストを抑えやすく満足度も高くなります。

👉あすなろ建築工房に問い合わせページから相談する

3LDKのマンションリノベーション費用相場｜東京・神奈川・その他の地域で違う？予算別でできること

「3LDKの中古マンションをリノベーションしたいけれど、どのくらいの費用を見込めばいいの？」という疑問は非常に多く寄せられます。

ネット上の“平均相場”を見るだけでは、自分の間取り・住みたい地域・やりたいことと結びつきにくく、実感が湧きにくいものです。

ここでは、東京・神奈川の3LDKを中心とした実勢価格をもとに、費用の全体像と“予算別に何ができるか”を解説します。

3LDKのマンションフルリノベーション費用相場の目安「東京・神奈川・その他の地域」

まずは全体像を把握するところからスタートしましょう。3LDKのフルリノベーション（専有面積65〜80㎡前後）にかかる相場は以下のとおりです。

📊 3LDKフルリノベ費用相場（東京・神奈川・その他都市比較）

エリア	費用相場（目安）	備考
東京都心（23区）	900～3,000万円	施工単価が高め・設備グレードに影響
東京多摩エリア	800～2,500万円	都心よりやや安定
神奈川県（横浜・川崎）	800～2,500万円	人気エリアは上振れ傾向
神奈川県（藤沢・鎌倉・横須賀ほか）	750～2,000万円	面積広め物件の場合上振れ
その他都市	700～1,800万円	人件費・材料費が比較的抑えめ

＊費用はメーカーによっても異なります。こちらはあくまで平均相場となっております。

費用差が生まれる一番の要因は、工事条件・設備グレード・断熱仕様・配管の更新有無・間取り変更の難易度です。

都心部のマンションの場合、工事用車両駐車場確保、資材搬出入の手間、養生費用の手間が通常よりもかかり、工事の曜日や時間の制限が掛かることも多いため、工事費用が割高になります。

工事条件が同じ場合、コストが変わる要因としては“どこを変えるか”が費用を左右するポイントになります。

【部位別】費用の内訳と優先順位

フルリノベの費用を把握するには、部位ごとの費用感を知るとイメージしやすくなります。

ここでは3LDKで採用されることが多い代表的な部位の費用をまとめて紹介します。

🔧部位別の費用イメージ

工事内容	費用目安
浴室交換	80～300万円
キッチン交換	20～250万円
洗面台交換	15～100万円
トイレ交換	15～60万円
給排水管更新	30～150万円
フローリング貼替え	60～200万円
クロス貼替え	30～80万円
断熱・インナーサッシ	20～200万円
間取り変更（壁撤去・新設など）	50～500万円以上

費用が大きく変動するのは

• 設備グレード（標準／ハイグレード）
• 配管更新の有無
• 間仕切りの位置変更（間取り変更の難易度）

の3つです。

特に配管は トラブルの発生源になりやすく、後からやり直すと高額になりやすい部分 のため、優先順位は高くなります。

予算別｜100万円・300万円・500万円・1000万円でどこまでできる？

「この予算ならどこまでできる？」を具体的にイメージできるよう、予算別の施工範囲とおすすめ配分を整理しました。ぜひあなたの検討している予算と照らし合わせて「どこをリノベーションできるのか？」再度考えてみてください。

💡予算別の“できること”とおすすめ配分

予算	できること	向いている状況
100万円以内	クロス・床張替え、水栓交換、洗面台・トイレの刷新など	まずは住める状態にしたい／最低限整えたい
300万円台	水回り2箇所更新＋LDK内装／断熱一部	快適さを重視しつつ費用は抑えたい
500万円台	水回り4点＋フローリング全面＋断熱強化	長期的な満足＋費用対効果の良さを両立したい
1000万円以上	フルリノベ（間取り変更・設備フル更新・断熱＋内装）	ライフスタイル優先・理想の空間にしたい

リノベーションは 「理想の完成形」だけではなく「予算内での最大満足」を考えることが大切 です。
100万円台でも入居可能レベルに改善できますし、300〜500万円台のバランスアップが最も満足度が高くなりやすいという傾向があります。

断熱工事については、注意が必要です。

上下左右にお隣がある中間住戸の場合は、お隣が断熱材の代わりになっています。南側と北側の内窓設置をするだけで、かなり暖かくなります。一方で最上階、最下階、端っこの住戸の場合には、天井面、床面、壁面の断熱補強工事を行わないと「ぜんぜん暖かくならない」ということにもなります。

マンションはもともと気密性能が確保されているので、戸建て住宅と比べて暖かい建物です。しかし、上記の通りそれは中間階の住戸の場合に限ります。築年数が古い場合は、外皮に面する面の断熱が十分でない場合が多くあります。このように外皮面積が大きい住戸の場合にはしっかりと断熱工事を行わなければ、快適な住まいとはならなくなります。

「全部やる／全部我慢」ではなく、トラブルの元を断ちつつ、こだわりは後から追加するという配分が後悔の少ない選択につながります。

中古マンションの資産価値を高めやすいリノベーション費用のかけ方

「自分たちが快適に暮らせること」は大前提ですが、将来売却・賃貸の可能性を残すなら、“費用をかけるポイント”も変わります。

🏠資産価値の観点で優位になりやすい投資ポイント

インテリアや家具のような“好みが分かれやすい領域”よりも、住み心地や性能を支える部分に費用をかけた方が市場価値に結びつきやすい という傾向があります。

ここは「リノベ＝おしゃれにする」という印象との差が出やすい部分です。

リノベーションのメリット・デメリット視点で整理したい場合はこちらの記事も参考になります👇

関連記事

👉 中古マンションリノベーションのメリットは？後悔しないために

👉 リノベーションマンションにデメリットなんてあるの？

💬予算の大きさだけで判断してしまうと、「理想に届かない」「予算が膨らむ」「後悔する」リスクが高くなります。

補助金はどこまで使える？中古マンションのリノベで“損しない”制度活用術

「せっかくリノベするなら補助金を使っておトクにしたい。でもマンションの場合はどこまで対象になるの？断熱？バリアフリー？制度の数が多すぎてよく分からない…」という声をたびたび耳にします。

補助金は確実に家計の負担を抑えられる一方、制度の仕組みを正しく理解していないと“申請できるはずだった工事が対象外になる”ケースも意外と多いのです。

ここでは、中古マンションで実際に使いやすい補助金だけに絞って整理し、後悔しない制度活用の順番まで詳しく解説します。

マンションの補助金はどこまで対象になる？

まずは、補助金に関して多い質問についてご紹介します。あなたと同じように中古マンションのリノベーションを検討している人がどのような疑問や不安を抱えているのでしょうか？

「制度の全体像が分からない」という方はここから読み進めると理解がスムーズです。

補助金は複雑に見えますが、ポイントをまとめると

１．マンションでも使える制度はある ２．“専有部分”のみが中心 ３．工事前申請ができる施工会社を選ぶことが最重要

という3点に集約されます。

実際に使える補助金制度（2025年時点）まとめ

ここからは、中古マンションのリノベーションで“現実的に使える”制度だけに厳選して紹介します。

🟧 介護保険住宅改修（全国対応）｜利用者数トップの制度

■概要
要介護・要支援の認定を受けている方がいる場合、バリアフリー工事費の7〜9割が補助される制度です。

■対象工事例

• 浴室・洗面・玄関などの段差解消
• 手すり設置
• 扉の引き戸化
• 滑り止め床材への変更

■補助額の目安
上限20万円
→実質の自己負担は2〜6万円に収まるケースも多い

家庭内事故は浴室・玄関・トイレに集中するため、生活のしやすさと安全性を大きく改善できます。

🟧 横浜市｜高齢者等住宅改修助成（マンションOK）

■対象工事

• 浴室・玄関・リビングの手すり
• スロープ
• 段差解消
• 車いす対応の廊下確保

■補助額
上限10〜20万円
工事費の1/2以内（所得制限あり）

🟧 川崎市｜住宅改善助成（高齢者向け）

■対象工事

• 浴室・洗面の段差解消
• トイレ・玄関の手すり
• 床材の滑り止め

■補助額
最大10万円
※マンションは管理組合の承認が必要

🟧 相模原市｜高齢者住宅改善給付（マンション対応）

■対象工事

• 段差解消
• 扉の引き戸化
• 滑り止め床工事
• 浴室入口の改善

■補助額
上限20万円
（工事費の1/3）

□全国｜先進的窓リノベ事業

■対象工事

• ガラス交換
• 内窓設置
• 外窓交換
• ドア交換

■補助額
上限200万円

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※補助金制度の詳細は毎年更新されます。実際の申請は専門業者に資料確認してもらうことを推奨します。

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🔷補助金の“よくある落とし穴”

落とし穴	解説
工事後の申請は不可	着工後の申請は原則対象外。申請前の写真提出が必須制度が多数。
共用部の扱いを誤りやすい	扉枠・床の下地・配管の一部が“共用部扱い”になる場合あり。
書類作成の難易度が高い	写真・図面・見積・契約書・完了書類が求められる。
施工会社が申請非対応の場合あり	書類対応していない業者だと制度利用ができない。

補助金は“知っている人だけが得をする仕組み”ですが、ルールを知らないと申請漏れが起きやすいのも事実です。

💡補助金活用時の“理想の優先順位”

せっかく補助金を使うなら「もらえる金額を増やす」「費用対効果を高める」の両方を実現したいものです。そこで、優先順位の考え方を分かりやすく整理します。

1️⃣ 事故リスクを減らす工事（バリアフリー）
2️⃣ 消耗部位の更新（浴室・キッチン）
3️⃣ 快適性向上（断熱・インナーサッシ）
4️⃣ インテリア要素（壁紙・床などの仕上げ）

補助金はインテリア要素よりも 安全性・性能に寄与する工事の方が圧倒的に対象になりやすいため、制度に寄せすぎず優先順位を整理したうえで組み合わせていくことが後悔しないコツです。

※バリアフリーリフォームについてもっと詳しく知りたい場合は、こちらの関連記事で丁寧に解説しています👇

関連記事

👉マンションのバリアフリーリフォーム｜あなたに必要なレベルは？

補助金申請はプロに任せたほうがよい理由

補助金の受付締切は年度・予算枠で突然終了することが多く、紙の量・写真の撮り方・図面整理など専門的な作業が必要となります。このため、DIY感覚で申請しようとするとストレスになる場合が少なくありません。

失敗しないための現実的な選択肢

制度適用を前提に工事を進めるため、「申請が通る工事内容か？」を最初に判断できる業者かどうかがとても重要なポイントです。

💬補助金は正しく使えば家計の負担を大きく抑えられますが、申請の複雑さや工事条件によって「知らないうちに対象外になっていた」というケースが多いのも事実です。

あすなろ建築工房では、制度の可否判定・申請書類の準備・工事内容との調整までワンストップで対応可能です。

制度を上手に活用しながら、無理なく理想の住まいづくりを進めたい方はお気軽にご相談ください。

👉あすなろ建築工房に問い合わせページから相談する

まとめ｜中古マンションのリノベーション費用で後悔しないために

「どこまで費用をかけるべき？」「相場を知らないまま進めて後から予算が足りなくなりそうで怖い…」という不安は、多くの方が共通して抱える悩みです。

この記事では、最初の“落とし穴”から、費用の優先順位、補助金の賢い使い方まで一気通貫で解説してきました。最後に、最も大切なポイントについて再度整理して締めくくりたいと思います。

🔹 中古マンションは「本体価格が安くてもリノベ費用が高くつく」ケースがある
特に、配管・間取り変更・水回り移設は費用が上がる代表例。物件選びの段階から“工事コストを予測できるか”が後悔しない鍵になります。

🔹 費用の優先順位は「設備→性能→内装」
こだわりポイントを叶えることも大切ですが、後から直せない部分から優先的に投資すると費用対効果が最大化されます。

🔹 予算は「できること」を知ると判断がスムーズ
100万円・300万円・500万円・1000万円でできることの目安を把握するだけで、「全部やる／全部あきらめる」ではなく、費用配分の最適解が見えやすくなります。

🔹 補助金は積極的に使う価値がある
ただし、制度に流されて“補助金のためのリノベ”にするのではなく、「安全性」「性能」「快適性」を上げる工事とのバランスが重要です。

🔹 「どこの会社に依頼するか」が費用と仕上がりを左右する
後から追加費用が膨らむかどうか、補助金申請まで含めて伴走できるか、構造制約を理解して提案できるかなど、会社選びで満足度は大きく変わります。

🏠中古マンションリノベを成功させる“判断軸”チェックリスト

以下の4つすべてYESなら、後悔リスクはかなり低くなります。

質問	YES
入居後10年以上使う設備に費用を配分できている	⬜
「直せる部分」より「直しにくい部分」に優先投資できている	⬜
予算の上限だけでなく“最低限ライン”も決めてある	⬜
物件選びの段階で施工会社に相談している	⬜

費用をただ抑えるのではなく、限られた予算で最大の満足を得るための思考が、結局は無駄のない家づくりになります。

「相談のタイミング」が未来のコストを変える

リノベーションは「物件を買ってから相談」だと思われがちですが、実は
物件探しの前・内見の段階で施工会社に入ってもらう方が、費用の最適化がしやすいのが現実です。

理由はシンプルで、

• 構造制約の有無
• 配管更新の必要性
• 間取り変更の難易度
• 共用部の制限
• 追加費用が発生しやすい部位

を購入前に予測できる＝予算配分が正確になるためです。

✨終わりに ─ 理想の暮らしを“予算の不安”で諦めないために

中古マンションのリノベーションは、「費用の見通しが立たない」「どこにいくら使うべきか分からない」ことで、検討がストップしてしまいがちです。

しかし本当は、

• 相場を知る
• 優先順位をつける
• できることと予算を照らし合わせる

この3つさえできれば、後悔のない選択がほぼ確実にできます。

「まだ決めきれていない」「まだ何も動いていない」そんな段階のご相談でも大歓迎です。
予算整理・プラン比較・物件のチェックなど、いまの状況に合わせたステップから一緒に考えていければと思います。

中古マンションのリノベーションに関する無料相談は👇

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