マンションの初期費用はいくら？総額は？“払えない時”の対策は？

マンションの購入を検討しはじめたとき、多くの方が最初に戸惑うのが 「初期費用がいくら必要なのか？」 という点です。

頭金だけではなく、仲介手数料や登記費用、火災保険など、普段触れない専門用語や支払い項目が一気に登場するため、漠然とした不安を抱きやすい部分でもあります。

本記事では、そんな疑問に対して 「具体的な金額イメージ」 と 「新築・中古でどこがどう違うのか」 を丁寧に解説し、加えて “払えない場合の選択肢” や “中古×リノベの総額モデルケース” までまとめて理解できる構造にしています。

初めてマンションを検討する方でも、この記事を読み終えた時点で 「必要な費用の全体像」 を自信を持って把握できるようになるはずです。

マンションの初期費用は結局いくら？価格帯別・新築/中古別の総額を理解する

「初期費用って結局総額いくら？」「頭金以外にもいろいろ払うって聞いたけど、どれくらい必要？」「3,000万円や5,000万円のマンションならどれくらい用意すべき？」

こうした不安は、これからマンション購入を考える方の“最初の壁”です。

ここでは、まず 「初期費用の総額」 を、価格帯別・新築と中古の違いに分けて整理してお伝えします。

価格帯別（3,000万 / 5,000万）で見るマンション初期費用の総額はいくら？

マンション価格が違えば、当然ながら初期費用の絶対額も変わります。ただし一般的に、新築マンションは物件価格の3〜5％が初期費用の目安 と言われており、この割合から具体的な金額をイメージしやすくなります。

■価格帯別の初期費用シミュレーション

物件価格	初期費用の目安	想定内訳例
3,000万円	約90〜150万円（3〜5%）	登記費用、ローン事務手数料、火災保険、引越し準備など
5,000万円	約150〜250万円（3〜5%）	上記に加え、保証料や手数料の増加が見込まれる

初期費用は「物件価格に比例して高くなる」仕組みで、特にローン関連の費用は借入額が増えるほど手数料が高くなります。とはいえ、新築マンションの場合は販売会社が売主となるため仲介手数料が不要になり、費用を一定程度抑えられるケースもあります。

3,000万円台と5,000万円台では使える予算や購入後の暮らし方も変わりやすいため、まずはこの目安をインプットしながら購入検討を進めると安心です。

新築マンションと中古マンションの初期費用の違い

新築と中古では“支払う項目”そのものが異なります。特に大きな違いは、中古物件のみ仲介手数料が必要になること です。

■新築マンション vs 中古マンション

種別	初期費用の目安割合	主な特徴	想定内訳
新築	物件価格の3〜5％	仲介手数料なし・諸費用は比較的シンプル	登記費用、火災保険、ローン手数料など
中古	物件価格の6〜10％	仲介手数料が追加されるため割高	仲介手数料、登記費用、火災保険など

中古マンションは新築に比べて初期費用の割合が高くなりやすいものの、物件価格自体が新築より抑えられる点が大きな魅力です。

消費税の扱いが新築マンションと中古マンションでは違う

新築のマンションには、必ず消費税（10%）がかかります。一方で、中古マンションの場合は、売主が法人（不動産会社など）なら課税されますが、売主が個人なら非課税になります。

その他、税金（不動産取得税、固定資産税・都市計画税、住宅ローン控除）の税率は基本的に同じですが、新築は控除額の上限が大きい、軽減措置があるなど中古マンションよりも税制上有利な点があります。

一方で、中古マンションの場合は、築年数に応じて評価額が下がっていくため、固定資産税の評価額が下り税負担が軽くなることにもなります。

初期費用の内訳一覧｜何にいくらかかってる？

ここでは一般的な初期費用の内訳を整理し、それぞれがなぜ必要なのかを解説します。“理由を理解しておく”ことで、見積書が届いた際の「なんでこんなにかかるの？」という不安が一気に軽減します。

■初期費用の内訳と説明

項目	相場	必要となる理由
手付金	物件価格の5〜10％	売主と購入者の契約を確実に結ぶための担保。決済時に購入費用から相殺される
仲介手数料（中古）	〜100万円以上	仲介会社が売買を取りまとめる対価
登記費用	10〜20万円	所有権を法的に登録するため
火災保険	5〜15万円	住宅ローン契約上加入が必須となることが多い
ローン事務手数料	3〜5万円〜	銀行によるローン事務手続きの対価

これらの費用は「住まいを安全に購入するための手続き」に紐づいており、不要に見えても法的・契約的に必須となるものばかりです。

特に登記費用は“あなたの所有権を守る”ための重要なステップで、節約してよい部分ではありません。また火災保険はローン契約にセットで求められるケースが多いため、前提として理解しておくことが大切です。

マンションの初期費用＝頭金ではない｜押さえておきたい基礎知識

マンション購入でよくある誤解が 「頭金＝初期費用」 という考え方です。実際には “頭金＋諸費用” が初期費用の総額となり、頭金をゼロにしても諸費用は必ず必要になります。

頭金はあくまでローン借入額を調整するための要素であり、諸費用とは完全に別物です。仮に頭金をゼロにしても、登記費用や火災保険、仲介手数料などは支払わなければならず、「頭金ゼロ＝持ち出しゼロ」ではありません。

この違いを理解しておくことで、正しい資金計画が立てられます。

マンションの初期費用は、物件価格や新築・中古の違いによって大きく変わりますが、まずは 「総額の目安を把握すること」 が最初の一歩です。

特に中古の場合は仲介手数料の影響で初期費用が高く見えるものの、トータルで見ると新築より予算を抑えられるケースも多くあります。

これらの基本を押さえておけば、見積書を見たときに迷うポイントがぐっと減り、購入判断に自信が持てるようになるはずです。

マンション初期費用はいつ払う？支払いタイミングと“払えない時”の選択肢

「頭金ゼロでも買えるって本当？」
「初期費用って一括で払うの？それとも分割？」
「払えない場合でも何か方法はある？」

こうした疑問は、マンション購入の準備を進めるうえで必ずといってよいほど多くの方が抱える不安です。

ここでは、初期費用が発生する“具体的なタイミング”を時系列で整理し、支払いの流れをイメージできるようにまとめています。また、初期費用が手元にない場合の現実的な選択肢や、ローンに組み込める費用・組み込めない費用の違いについても触れています。

購入経験がない方でも、無理なく理解できるよう順を追って解説します。

マンション初期費用はいつ払う？支払いスケジュールは？

マンション購入では「申込 → 契約 → 引き渡し → 入居」という流れの中で、それぞれ異なる支払いが発生します。ひとつひとつの金額は小さくても、事前に把握していないと急な支出に戸惑うことがあります。

ここでは、申込から入居までの一般的な支払いタイミングを4つのステップに分けてまとめています。

マンションの初期費用はローンに入れられる？入れられない？

初期費用の中には、住宅ローンに組み込めるものと、どうしても現金で支払う必要があるものがあります。

ここでは、ローンに含められるかどうかの違いを一覧でまとめています。

■ローンに含められる項目・含められない項目

項目	ローン可否	理由
仲介手数料	△（可否は銀行次第）	諸費用ローンの対象になりやすいが、銀行の基準によるため
登記費用	○	所有権移転など、住宅ローンと密接に関連する費用として扱われる
火災保険	○	ローン契約時に加入が条件となることが多いため
引越し費用	✕	生活費扱いとなり、ローン審査の対象外
家具・家電	✕	住宅取得費用に該当せず、融資対象には含まれない

諸費用をローンに含めることは、借入額が大きくなるほど毎月の返済負担が増えるため、利用は慎重に検討することが大切です。また、自己資金が少ない場合は、銀行側も金利を高く設定する場合もあるので注意が必要です。

銀行ごとに基準が異なるため、金融機関に相談しながら、どこまでローンに含めるか検討しましょう。

家具・家電や引越し費用など生活費に該当するものはローン対象にならないため、必要となる家具や家電の費用は予め予算として確保しておく必要があります。

マンションの初期費用が払えない時の対策3つ

初期費用の準備が難しい場合でも、いくつか現実的な選択肢があります。ここでは特に有効な3つの方法を紹介します。

① 頭金を減らしてローン比率を調整する

頭金を多く用意できない場合は、頭金の割合を下げてローンに充てる方法があります。

たとえば、3,000万円の物件で本来300万円の頭金を想定していた場合、頭金を100万円に調整することで手元の資金を初期費用に回すことも可能です。

頭金を下げると借入額が増えるため、月々の返済額は確実に上がります。しかし、近年は低金利が続いており、返済額の上昇を抑えながら頭金の負担を軽くできるケースもあります。自身の収入や家計とのバランスを見ながら、無理のない返済プランを検討することが重要です。

ただし、必要以上に頭金を少なくすると、金利自体が高くなる場合もあるので注意が必要です。

② 中古×リノベを選択肢にする

新築マンションは初期費用の負担が大きくなりやすいため、予算に余裕がない場合は中古マンション＋リノベーションという選択肢も有効です。中古マンションは物件価格が抑えられる分、初期費用も軽くなり、リノベーションで自分好みの住まいに作り変えることができます。

中古×リノベは「初期費用の削減」と「自分らしい住空間の実現」を同時に叶えられる点がメリットです。

あすなろ建築工房では自然素材を活かしたリノベーションを得意としており、住まい手の声でも「予算内で理想の空間を実現できた」という評価が多くあります。中古リノベマンションの費用や事例は、以下の記事でも紹介しています。

③ 購入時期を調整し、余裕資金を確保する

初期費用をすぐに準備することが難しい場合は、購入時期を数ヶ月〜半年ほどずらすだけでも大きな違いが生まれます。

たとえば、月5万円を半年貯めれば30万円になり、火災保険や登記費用の一部に充てることができます。

マンション価格は常に一定ではなく、季節や市況によっても変動します。慌てて決めるより、余裕を持って資金を準備するほうが、トータルで見た時に納得度の高い選択ができることが多いです。資金計画と時間の使い方も、住まい選びの重要なポイントになります。

マンションの初期費用は、申込から入居まで段階的に発生するため、まずは“いつ、何のために支払うのか”を知っておくことで大きな安心につながります。ローンに組み込める費用・組み込めない費用を正しく理解することで、無理のない資金計画を立てやすくなります。

初期費用が不足していても、頭金の調整や中古リノベの活用など複数の選択肢があり、資金面での不安を抱える方でも前向きに住まい探しを進めることができます。

中古×リノベの総額を知りたい人へ｜初期費用とリノベ費用を“合算した”リアルなモデルケース

「中古マンションを買ってリノベすれば安くなるって聞くけれど、結局いくらかかるの？」
「初期費用とリノベ費用を合わせた総額がわからない…。」

こうした不安は、中古×リノベを検討する多くの方が最初に抱える疑問です。

ここでは、中古マンションの購入とリノベーションを同時に行う場合の“トータル費用”をモデルケースでわかりやすく整理しています。

初期費用とリノベ費用を別々に考えるのではなく、一つのプロジェクトとして総額を把握できるため、予算計画がぐっと立てやすくなります。また、費用だけでなく「なぜ中古×リノベという選択肢が増えているのか」という背景も合わせて紹介します。

中古×リノベの“初期費用＋リノベ費用”モデルケース

まずは、実際に多いケースを想定した費用感をまとめています。

ここでは、当社が長年活動してきた神奈川県の人気のある60〜70㎡前後の中古マンションを例に、購入〜リノベまでに必要な費用を一覧化しています。

■モデルケース：築25年／65㎡／3,500万円エリアの場合

費用項目	金額の目安	内容
物件価格	3,500万円	横浜・湘南エリアの平均帯
初期費用（諸費用）	150〜220万円	仲介手数料・登記・火災保険など
リノベ費用	900〜2,000万円	間取り変更・設備交換・内装フル刷新
合計	4,550～5,720万円	初期費用＋リノベ費用の総額

中古×リノベの魅力は、物件価格が抑えられるぶん、リノベーションに予算を回せる点にあります。同じ5,000万円台の総額であっても、新築では選べない素材や間取りを実現できるため、「自分たちらしい住まい」を追求しやすい方法といえます。

■モデルケース：築30年／70㎡／都心寄りエリア（4,000万円台）の場合

費用項目	金額の目安	内容
物件価格	4,000万円	駅近の人気エリアを想定
初期費用（諸費用）	180〜250万円	中古は新築より諸費用がやや高い
リノベ費用	1,100〜2,000万円	フルスケルトン＋設備刷新
合計	5,280～6,250万円	総額は新築より柔軟に調整可能

築30年前後のマンションは、設備の寿命や間取りの古さが目立ちますが、「配管の更新ができるかどうか」によってリノベの自由度が大きく変わります。

あすなろ建築工房では、現場調査の際に配管更新可否を必ずチェックし、資産価値の維持につながる提案を重視しています。

中古×リノベの総額を把握すると“選びやすくなる理由”

中古マンションを購入してリノベーションする場合、初期費用は新築よりもやや高くなる場合もあります。しかし、物件価格が抑えられるため、総額で見ると「新築よりも自由度が高い」というメリットが生まれます。

さらに、あすなろ建築工房では自然素材を活かした家づくりを重視しているため、年月が経つほど住まいに味わいが増す“経年美化”が期待できます。新建材中心の新築との差が出やすい部分でもあり、長く住むほど価値を感じやすい住まいになる点は、多くの住まい手から高く評価されています。

もっと詳しく知りたい人へ

総額のイメージができたら、次は「自分のマンションならどのくらい？」を知りたくなる方が多いかもしれません。

マンションリノベーションと一口に言っても目的や用途によって様々です。一般的な相場を把握するとともに、どのようなリフォームが可能なのか？各リフォームによって結局いくらかかるのか？など多角的にリサーチして検討する必要があります。

以下の記事で費用の具体例や注意点を紹介しています。

マンションの初期費用をどう捉えるべきか？“安さだけでは判断できない理由”

マンション購入の初期費用は、単に「支出」として扱われがちですが、実際には“暮らしの質”や“将来の資産価値”に直結する重要な投資です。

特に中古×リノベの場合は、物件選びの段階で「どこまでリノベが可能か」「配管は更新できるか」「管理状態は良いか」など、将来の価値に影響するポイントを見極めることが求められます。

安さを優先して選ぶと、長期的な修繕費や住み心地のストレスが大きくなることもあり、結果的に支出が増えてしまう可能性があります。

あすなろ建築工房では、設計・施工の立場から“長く住める視点”を重視しており、耐震・断熱・自然素材などの要素を丁寧に判断しています。流行だけでなく「30年後も誇れる住まいかどうか」という観点から提案しています。

まとめ｜初期費用の不安を解消し、納得できる住まい選びへ

ここまで、マンション購入に必要な初期費用の基本、支払いタイミング、ローンに含められる費用、中古×リノベの総額モデルまで解説してきました。

初期費用は“頭金だけ”ではなく、諸費用や入居前の前払い費用など複数の要素から成り立っています。

購入経験がない方にとって複雑に感じやすい部分ですが、支払うタイミングと全体像を把握するだけで、資金計画は格段に立てやすくなります。また、中古×リノベという選択肢を含めることで、予算に合わせた柔軟な住まいづくりが可能になります。

「自分たちにとって最適な住まいはどれか」「総額はいくらが妥当なのか」という疑問があれば、専門家に相談することで安心して次のステップに進めるはずです。

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