マンションのスケルトンリフォーム費用【相場・内訳・注意点まで】

マンションを一から生まれ変わらせたい方に選ばれる「スケルトンリフォーム」。

ネットで調べても、

「800万円〜」
「2,000万円以上も」

とバラバラで、「マンションのスケルトンリフォームって、結局いくらかかるの？」って不安になりますよね。

実はこの差は、工事範囲と“見えない部分”の違いで生まれています。

この記事では、スケルトンリフォームの費用相場・内訳・注意点・補助金制度までを、設計事務所＋工務店であるあすなろ建築工房が専門的に解説します。

マンションのスケルトンリフォームの費用相場と内訳を知る

まず気になるのは「スケルトンリフォームはいくらかかるのか？」という点。
工事項目ごとの費用を理解することで、見積書の妥当性が分かり、追加費用の不安も減らせます。

ここでは、相場と費用の内訳をわかりやすく整理します。

スケルトンリフォームとは？

一般的なリフォームが「表面の模様替え」であるのに対し、スケルトンリフォームは「構造以外のすべてを作り直す」もの。

断熱・配管・間取り・収納・設備など、根本的な改善が可能で、まるで新築のような住まいを再生できます。

費用の内訳と相場早見表

スケルトンリフォームの費用は工事範囲によって大きく変動します。

項目	相場価格	備考
解体・撤去工事	約80〜150万円	内装・設備・建具の撤去。養生費含む
造作・内装工事	約300〜500万円	壁・床・天井・建具などの再構築
設備機器交換	約150〜300万円	キッチン・浴室・洗面・トイレ
電気・配管更新	約100〜200万円	隠蔽部配線・給排水更新
設計・監理費	工事費の10〜15％	設計図・現場監理・調整費用
申請・管理費	約10〜30万円	管理組合申請・手数料など
予備費	約5〜10％	想定外修繕・補強対策

一般的な60㎡のマンションでは800〜1,500万円前後が相場です。
間取り変更や自然素材を使う場合は、1,800万円を超えることもあります。

面積×グレード別の費用目安

同じ面積でも、選ぶ素材・仕様によって金額は変わります。
以下は60〜80㎡の物件を想定した費用イメージです。

専有面積	ベーシック仕様	ミドル仕様	ハイグレード仕様
約60㎡	約800〜1,000万円	約1,100〜1,300万円	約1,500万円〜
約70㎡	約900〜1,200万円	約1,200〜1,400万円	約1,600万円〜
約80㎡	約1,000〜1,300万円	約1,300〜1,600万円	約1,800万円〜

※上記は一般的な市場価格の目安です。
※仮住まい・家具保管・引越し費は別途必要（＋50〜100万円程度）。

結局スケルトンリフォームは高い？新築・部分リフォームの違い

スケルトンリフォームは「高い」と言われることが多いですが、他の選択肢と比較すると見え方が変わります。

選択肢	費用目安	特徴
部分リフォーム	300〜800万円	表面のみ改善。将来の修繕リスクあり
スケルトンリフォーム	800〜1,800万円	性能・間取りを根本改善
新築マンション購入	5,000〜8,000万円	初期費用が大きい
戸建て新築	4,000〜7,000万円	土地込みで高額

👉 注目すべきは「30年トータルコスト」です。

部分リフォームは一見安く見えますが、
10〜15年後に再度リフォームが必要になるケースが多く、結果的に割高になることもあります。

一方、

「安いかどうか」ではなく
「トータルで損しないか」で判断することが重要です。

見積書の見方と注意点

リフォーム費用で最も多いトラブルは「見積の理解不足」です。

次の3つのポイントを押さえることで、後悔のない判断ができます。

1. 「共通仮設費」「諸経費」がきちんと書かれているか
2. 「まだ決まっていない項目」が多くないか
3. 「どこまで工事するか」がハッキリ書かれているか

特に「諸経費込み」などの曖昧な表現には注意が必要です。
気になる箇所は契約前に必ず確認しましょう。

1. 「共通仮設費」「諸経費」がきちんと書かれているか

現場での養生（ようじょう）作業や廃材の処分費など、直接の工事とは別にかかる費用があります。
これらが「共通仮設費」「諸経費」として見積書にきちんと書かれているか確認しましょう。

2. 「まだ決まっていない項目」が多くないか

キッチンや床材などのメーカーや型番が「未定」になっている項目が多いと、
後から「選んだ商品が高くて追加費用が発生」するケースがあります。

3. 「どこまで工事するか」がハッキリ書かれているか

「床・壁・天井張り替え」と書かれていても、どの部屋まで含まれているかが分からない場合があります。
また、使用する素材の種類（無垢材・ビニールクロスなど）やグレードも、できるだけ具体的に記載してもらいましょう。

追加費用になりやすいポイント

スケルトンリフォームでは、工事中に以下のような「想定外」が見つかることもあります。

このため、全体費用の5〜10％を予備費として確保しておくのが理想です。

よくある失敗｜スケルトンリフォームで費用が膨らむ原因

スケルトンリフォームで最も多い後悔は「想定より費用が上がった」というケースです。

よくある失敗例を紹介します。

① 解体後に問題が発覚する

配管の劣化や構造の問題が見つかり、追加工事が発生して結果
→ ＋30〜100万円増加してしまう

② 設備グレードを上げすぎた

キッチン・浴室などを選ぶうちに予算オーバー
→ ＋50〜150万円増加してしまう

③ 見積もりが曖昧だった

「一式」表記が多く、後から追加請求されてしまう
→ ＋10〜50万円増加してしまう

このような想定外の費用増加を免れるためにも

• 予備費10％は必ず確保しておく
• 設計段階で仕様を固める
• 見積の詳細を確認する

といった対策が必要です。

概算費用はどれほどになる？

スケルトンリフォーム費用の基本式は以下の通りです。

総費用 ＝ 面積 × 単価 ＋ 設備費 ＋ 設計監理費 ＋ 予備費 例： 70㎡・【一般的なスケルトン（表層更新中心）】の場合 単価：14〜20万円 / ㎡ （70㎡ × 14〜20万円）＋ 設備費（200〜300万円）＋ 設計監理費（10〜15%）＋ 予備費 → 目安総額：1,300〜1,800万円前後 【性能改善＋自然素材・造作（当社の水準）】 単価：30〜38万円 / ㎡ （70㎡ × 30〜38万円）＋ 設備費（250〜350万円）＋ 設計監理費（10〜15%）＋ 予備費 → 目安総額：2,600〜3,200万円前後

マンションのスケルトンリフォームにかかる費用と工事可否の見極め方

「スケルトンにすれば自由自在に間取りを変えられる」と思われがちですが、実際には構造・管理規約・配管経路による制約があります。

ここでは、マンション スケルトン リフォーム 費用の中でも「できる工事・できない工事」を見極めるための判断基準を解説します。

工事項目別の可否早見表

工事項目	可否	代替案	申請要否	追加費用目安
水回り移設	△	同一ゾーン内で配置変更	要	20〜80万円
床暖房設置	〇	電気式・温水式を選択	要	30〜70万円
天井高変更	△	梁を活かした段差デザイン	要	10〜30万円
バリアフリー化	〇	段差解消・手すり設置	要	10〜50万円
壁撤去	△	構造壁は撤去不可	要	10〜40万円

マンションのスケルトンリフォームでは、建物の構造や管理規約によって「できる工事」と「できない工事」が大きく変わります。

たとえば水回りの移設は、排水管の勾配や床下スペースの制約で難しいこともありますが、同じゾーン内での配置変更なら比較的実現しやすいです。

また天井高の変更も、梁や配線の位置によって制限があるため、部分的な段差デザインで対応するケースが多く見られます。

一方で、バリアフリー化や床暖房の設置は実現しやすいリフォームです。
ただし、床材の厚みが変わることで段差ができることもあるため、事前に調整費を見込むのが安心です。

構造壁の撤去は基本的に不可ですが、可動式の間仕切りやガラスパーテーションなどで開放感を出す工夫も可能です。

どの工事でも、管理組合への申請が必要な場合が多く、承認までに1〜3週間かかることもあります。
騒音・粉塵対策やエレベーター養生など、共用部への配慮も忘れずに。

管理組合への申請手順

スケルトンリフォームでは、管理組合への申請が必要です。
流れは次の通り。

① 工事内容を整理する
② 必要書類をそろえる
③ 管理組合に提出・審査
④ 承認後の工事準備
⑤ 工事完了報告・確認

申請書の不備や記載漏れで工期が延びるケースも多く、専門家のサポートが安心です。

申請手続きは一見複雑ですが、私たちのような工務店では図面作成から申請書類の代行まで一括で対応しています。構造制限や規約面の不安がある場合は、早めにご相談ください。

騒音・粉塵トラブルを防ぐチェックリスト

マンションのスケルトンリフォームでは、音やほこりのトラブルが最も起きやすいといわれています。
ただし、事前の準備と確認をしっかり行えば、ほとんどのトラブルは防げます。

以下のチェックリストを使って、「ちゃんと対策できているか？」をひとつずつ確認してみましょう。

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✅ 騒音・振動対策

• 早朝・夜間に工事をしていないか？
  → 工事時間は「9時〜17時」が一般的な目安です。管理規約で制限がある場合もあるので、開始前に確認しましょう。
• 床や壁の下地工事で大きな音が出る日程を事前に伝えているか？
  → 「今日は特に音が出ます」と一言伝えておくだけで、近隣トラブルはほぼ防げます。
• 防音シートや吸音パネルを使っているか？
  → 床や壁に防音材を貼るだけでも音の伝わり方が大きく変わります。工務店に依頼する際に「防音対策込みですか？」と確認しましょう。

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✅ 粉塵・ニオイ対策

• 養生（ようじょう）シートで通路やエレベーターを保護しているか？
  → 資材搬入時のホコリや傷を防ぐため、共用部には必ず養生が必要です。シートがずれていないか、毎日確認を。
• 換気扇や窓を開けて、空気をこもらせていないか？
  → 解体工事中はホコリや接着剤のニオイがこもりやすいため、定期的に換気を行いましょう。
• 掃除を1日の終わりに行っているか？
  → 小さな粉塵でも翌日の作業や近隣への影響につながります。掃除は“最後の仕上げ”として欠かせません。

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✅ 近隣・共用部への配慮

• エレベーターや廊下の使用ルールを守っているか？
  → 大きな荷物は混雑時間を避けて搬入し、他の住民が通行できるようにします。
• 工事前に近隣へあいさつしているか？
  → 「いつ・どんな工事をするのか」を書いた簡単な案内文をポストに入れておくだけで、印象がまったく違います。
• ゴミの分別・処分方法を確認しているか？
  → 廃材や段ボールなどは、管理会社指定のルールに従って処分しましょう。

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💡 チェックの目安
「音・ほこり・挨拶」この3つができていれば、大きなトラブルはほぼ防げます。

もし判断に迷ったら、「自分が隣の部屋に住んでいたら気になるか？」を基準に考えるのがおすすめです。

スケルトンリフォームのメリット・デメリット

スケルトンリフォームの魅力は、「新築のように一から住まいを作り直せる」ことにあります。
内装や設備をすべて撤去して、コンクリートの構造体だけを残すため、間取りや配線・配管まで自由に再設計できます。

たとえば、家族構成の変化に合わせて2LDKを広々とした1LDKに変更したり、趣味のスペースや在宅ワーク用の個室を追加したりと、ライフスタイルにぴったり合わせた空間づくりが可能です。

また、壁や床をすべてやり替えることで、断熱・防音・耐震性能を大幅に向上させられるのも大きなメリットです。

表面的なリフォームでは手をつけられない、配管の老朽化や断熱材の劣化といった「見えない部分」もまとめて更新できるため、長く安心して暮らせる住まいになります。見た目だけでなく、快適性や資産価値の面でもプラス効果が期待できます。

一方で、デメリットも理解しておくことが大切です。

まず、スケルトンリフォームは部分リフォームに比べて費用が高く、工期も長くなります。
一般的な60〜70㎡のマンションでも、仕様によっては2,000万〜3,000万円前後かかることもあります。
また、配管や構造の制約により、思い通りに間取りを変えられないケースもあります。

さらに、工事中は仮住まいが必要になる点にも注意が必要です。引っ越し費用や一時的な家賃も予算に含めておくと安心です。

ただし、「一度に全てをリセットして、理想の暮らしを叶えたい」と考える方には、部分的なリフォームよりも長期的にコストパフォーマンスが高い選択になることもあります。

長く住み続けたい方、家の性能を根本から改善したい方に最適な選択肢です。

いくらまでなら適正？年収別の予算目安

スケルトンリフォームは魅力的ですが、無理な予算設定は危険です。

たとえば、今の年収で考えてみてください。年収がこちらよりも低い場合はムリにスケルトンリフォームを選択する必要はありません。

年収	安全な総予算
500万円	3,000〜4,000万円
700万円	4,000〜5,500万円
900万円	5,500〜7,000万円

✔ 判断はこれだけでOKです。

✔ なぜこの目安が重要かというと

20％未満 → リフォームが中途半端になりやすい 40％以上 → 物件価格とのバランスが崩れやすい

という点があり、バランスよく満足度を上げるには2〜4割に収めるのが現実的なラインだからです

中古マンションを購入してスケルトンリフォームをする場合の費用は？

中古マンションを購入してスケルトンリフォームする場合、購入費・工事費だけでなく、諸費用・金利・補助金も考慮する必要があります。

ここでは、「購入＋リフォーム」の総額イメージを具体的に紹介します。

トータルコストの内訳表

項目	内容	金額目安	備考
物件購入費	中古マンション本体価格	3,000〜4,500万円	立地・築年数・管理状況により変動
仲介・登記・保険費	各種諸費用	150〜200万円	ほぼ必ず発生
スケルトン工事費（一般相場）	表層更新中心	1,000〜1,500万円	間取り変更・断熱・自然素材なしの場合
スケルトン工事費（あすなろ基準）	断熱＋気密＋自然素材＋造作家具	2,600〜3,200万円	“暮らし心地”まで踏み込んだリノベ
設計監理費	設計・現場監理	本体工事費の 10〜15%	住まいの質を左右する工程
仮住まい・引越し	一時住替え費用	50〜100万円	工期2〜3ヶ月を想定

→ 総額イメージ（あすなろ基準の場合）
物件 + 工事 + 諸費用 = 約6,000〜7,800万円前後

同じ「スケルトンリフォーム」でも、

“どこまで暮らし心地に踏み込むか”で総費用は大きく変わります。

例えば、夏も冬も素足で過ごせる断熱性能、
無垢材や漆喰のような自然素材、
生活動線に沿った造作家具などは、
見た目以上に“住み続けたあとの満足度”に直結します。

あすなろ建築工房では、
目に見えない構造・素材・性能まで含めて
「長く、心地よく暮らせる家」を基準としたリノベーションを行っています。

スケルトンリフォームの総額は、「どのマンションを選ぶか」＋「どのグレードで改修するか」によって大きく変わります。

たとえば築30年以上の中古マンションを選べば購入費は抑えられますが、そのぶん設備や配管の老朽化が進んでいるため、リフォーム費用が高くなる傾向があります。一方、築浅物件では工事範囲が少なく済むため、リフォーム費用を減らせることもあります。

費用を考える際は、「工事費だけ」ではなく、諸経費・設計費・仮住まい費などの周辺費用も含めて検討することが大切です。

とくに設計監理費は「設計と現場管理を別会社に依頼するか、同じ会社に任せるか」で変動します。

あすなろ建築工房のように「設計＋施工」が一体となっている場合、打ち合わせコストが少なく、施工精度が安定しやすいというメリットもあります。

また、資金計画を立てるときは、住宅ローンとリフォームローンをまとめられる“一体型ローン”を利用すると支払い管理が楽になります。

ローン金利や補助金（こどもエコすまい支援、リフォーム減税など）を組み合わせることで、実質負担を抑えることも可能です。

古い住まいを“再生”するスケルトンリフォームは、将来の修繕リスクを減らす投資ともいえます。

住宅ローンとリフォームローンの違い

比較項目	住宅ローン	リフォームローン
金利	約1.0％前後	約2.0〜3.0％
借入期間	最長35年	最長15年
審査	担保あり	担保なし可
特徴	物件＋工事一体化可	小規模改修向け

中古＋スケルトンリフォームなら、住宅ローンの一体化が金利・返済面で有利です。

使える補助金・減税制度

最新の支援制度は年度ごとに変更されるため、契約前に確認しておきましょう。

スケルトンリフォームのスケジュール目安

ステップ	期間目安	内容
物件探し・契約	約1〜2ヶ月	資金計画と並行
設計・プラン確定	約1〜2ヶ月	図面決定・打合せ
管理組合申請	約2〜4週間	承認期間
工事期間	約2〜3ヶ月	解体〜仕上げ
引渡し・入居	約1週間	最終確認・引越し

全体の流れをスムーズに進めるコツは、決定事項を後回しにしないことと、管理組合への申請スケジュールを早めに確認しておくことです。

初めての方でも安心して進められるよう、当社では「設計〜申請〜施工〜引渡し」までを一貫してサポートしています。ご不安な方はいつでもご相談ください。

まとめ

スケルトンリフォームは「見た目の刷新」だけでなく、暮らしの質と資産価値を再設計する工事です。
費用構成や制約を理解し、信頼できる設計・施工パートナーを選ぶことが成功のカギです。

神奈川県・横浜・湘南エリアでマンションリフォームをご検討の方は、
あすなろ建築工房の無料相談をご活用ください。
図面やご要望をもとに、構造・費用・期間を丁寧にご案内します。

👉リフォーム・リノベーションのご相談はこちら(クリック後、「リフォーム工事・リノベーション工事を検討中の方」よりお問い合わせください。)