マンションの耐震基準は本当に大丈夫？築年数・耐震等級・調べ方

マンションへの住み替えや購入を検討する際、多くの方が最初に不安を感じるのが「地震が来たとき、本当に安全なのか？」という点です。

特に日本は地震大国であり、耐震基準や耐震等級といった言葉を耳にする機会も増えていますが、仕組みを正しく理解している方は意外と多くありません。

この記事では、「マンション 耐震基準」で検索する方が抱きやすい疑問や不安を一つずつ整理しながら、自分で判断できる知識を身につけていただくことを目的に解説します。

「マンションの耐震基準って正直よく分からない…」という方へ

「築年数も古いし、耐震基準って言われても正直ピンとこない…。
“耐震等級1は最低限”と聞くと、命や資産を守れるのか不安になります。」

マンション購入や住み替えを検討する方の多くが、こうした漠然とした不安を抱えています。
ここでは、まず耐震性を判断するための大前提を整理し、「何を見て、どう考えればよいのか」を明確にします。

ここを理解するだけで、耐震基準に対する不安はかなり整理されるはずです。

マンションは「耐震基準＋管理状態」で安全性が決まる【結論】

実際には「どの耐震基準で建てられたか」に加え、「その後どのように管理・維持されてきたか」が非常に重要です。

設計時点で問題がなくても、長年の劣化や管理不全によって本来の性能が発揮できないケースもあります。

逆に、築年数が経っていても、適切な管理と補強が行われていれば、比較的安心できるマンションも存在します。

新耐震基準で建てられたマンションでも危険なケースがある理由とは？

RC造の建物の場合は、この基準制定後に確認申請がなされている場合に、新耐震基準に合致している建物となります。

「新耐震基準＝絶対安全」と思われがちですが、実際の現場ではそう単純ではありません。

新耐震基準（1981年以降）で建てられていても、以下のような条件が重なるとリスクが高まります。

これらは、国土交通省や建築研究所が公表している震災調査報告でも指摘されています。最近も大手ゼネコンによって施工され、大手のディベロッパーによって販売されたマンションの基礎構造部で、建築基準法に適合しない箇所を含む多数の不具合が見つかり、問題となっているマンションもあります。

旧耐震でも比較的安心できるケースとは？

一方で、「旧耐震＝即NG」と決めつけるのも正確ではありません。

旧耐震基準（1981年以前）のマンションでも、以下のような条件を満たしている場合、一定の安心感があります。

実際、耐震補強済みのマンションは、震災時の被害が軽減された事例も報告されています。
築年数だけで判断しないことが重要だと、現場では強く感じます。

耐震基準と耐震等級は何が違う？混同しやすいポイント

耐震基準と耐震等級は、よく似た言葉ですが意味は大きく異なります。

ここを混同してしまうと、正しい判断ができなくなるため、整理して理解しておきましょう。

項目	耐震基準	耐震等級
位置づけ	法律で定められた最低基準	建物性能のランク
義務	必須	任意
判断軸	合格・不合格	等級1〜3

耐震基準は「車検」に近く、通らなければ建てられない最低ラインです。

一方、耐震等級は「安全装備のグレード」のようなもので、どこまで余裕を持たせているかを示します。

判断の順番としては、

１．まず耐震基準を確認 ２．耐震等級を見る

のが基本です。

耐震性能を考える際、単に「耐震基準」や「耐震等級」だけを見ても十分とはいえません。

近年は、制振・免震といった技術的アプローチや、実際に地震後どのように振る舞うのかを評価するための性能指標も重要です。

こちらの関連記事では、耐震だけでなく「制振・免震」の考え方をわかりやすく解説していますので、耐震基準と合わせてご覧になると理解が深まります。

耐震等級1のマンションは本当に危険なのか？

「耐震等級1＝危険」と感じる方も多いですが、これは少し誤解があります。

耐震等級1は、建築基準法が定める最低限の基準を満たしており、違法でも欠陥でもありません。

等級	特徴	大地震後の想定
等級1	最低限の耐震性	被害が出る可能性あり
等級2	余裕を持った設計	条件次第で住み続けられる
等級3	最高水準	住み続けられる可能性が高い

ただし、＊耐震等級2以下の場合、大地震時に住み続けることが出来なくなるリスクがあります。

等級が高いほど建築コストは上がりますが、被災後の生活再建コストを考えると、単純な比較はできません。

マンションの耐震性は、耐震基準・耐震等級・管理状態をセットで考えることが重要です。

等級や築年数だけで白黒をつけるのではなく、「今の状態」を見極める視点が欠かせません。
ここまで理解できれば、耐震基準に対する不安はかなり整理できているはずです。

耐震等級1〜3の違いを理解したあとは、実際にあなたのマンションがどの程度の耐震性能を持っているかを判断する視点が重要になります。

単に等級を見るだけでなく、マンションごとの耐震性能を正しく評価する方法を知ることで、将来の安心感が大きく変わります。

以下の記事では、耐震性能の考え方を丁寧に解説していますので、こちらも合わせてご覧ください。

マンションの耐震基準は築年数で見たとき、どこからが危険ライン？

「1981年が分かれ目って聞くけど、
2000年の改正もあるなら、築年数でどう判断すればいいの？」

築年数は耐震性を考える上で重要なヒントですが、それだけで結論を出すのは危険です。
ここでは、耐震基準の変遷を整理し、築年数をどう読み解けばよいかを解説します。

マンション耐震基準はどのように変わってきたのか【年代表】

年	主な内容
1981年	新耐震基準スタート
2000年	地盤・基礎・接合部の強化
現在	制震・免震技術の普及

耐震基準は、大地震のたびに見直されてきました。

特に1981年と2000年の改正は、被害分析をもとに弱点を補う形で強化されています。
今後も、大規模地震や新技術の普及によって、基準が変わる可能性は十分にあります。

耐震基準の歴史や改正時期を知ることは、築年数との関係性を理解するうえで欠かせません。

耐震「基準」だけでなく、耐震「性能」という視点で見ると、設計段階でどの程度の揺れに耐えられるかをより具体的に理解できます。

関連する以下の記事では、耐震性能を評価する考え方について分かりやすく解説していますので、上記の年代表と合わせてお読みください。

築年数で見るマンション耐震リスクの目安

マンションの耐震性を考える際、「築年数」は多くの方が最初に気にする指標です。
しかし実際には、築年数だけで安全・危険を判断してしまうと、誤った選択につながることがあります。

ここでは、築年数ごとに想定される耐震リスクの傾向を整理しつつ、どのような点に注意して見極めるべきかを具体的に解説します。

築40年以上のマンション

旧耐震に該当するケースが多く、耐震診断や補強の有無が重要です。
何も対策されていない場合はリスクが高くなりますが、補強済みなら検討余地はあります。

築25〜40年のマンション

新耐震ではあるものの、施工精度や管理状況によって差が出やすい年代です。
大規模修繕の履歴を必ず確認したいゾーンです。

築20年未満のマンション

耐震・断熱ともに比較的安定しているケースが多いですが、油断は禁物です。
設計思想や管理体制まで確認することで、安心感が高まります。

築年数はあくまで「入口の情報」です。

築年数＝即アウトではないという視点を持つことが重要です。

築年数だけで判断してはいけない3つの理由

マンションの耐震性を考える際、「築年数」は分かりやすい指標である一方で、それだけで安全性を判断してしまうと見誤るリスクがあります。

実際の建築現場や既存マンションの調査では、築年数よりも影響が大きい要素が複数存在します。

ここでは、築年数だけで判断してはいけない代表的な3つの理由を解説します。

1つ目は管理状態、2つ目は修繕・補強履歴、3つ目は建物形状や地盤です。

１．管理状態
２．修繕・補強履歴
３．建物形状や地盤

これらは築年数よりも耐震性に影響することが多く、現場では特に重視されます。

理由① 管理状態によって「今の耐震性」は大きく変わる

マンションは、建てた瞬間が完成ではなく、管理とメンテナンスを続けて初めて性能を維持できる建物です。

築年数が浅くても、管理組合が機能していなかったり、修繕積立金が不足していたりすると、劣化が想定以上に進行しているケースがあります。

一方で、築年数が経っていても、計画的に修繕が行われているマンションは、構造体の健全性が保たれていることも珍しくありません。

耐震性を見るうえでは、「いつ建てられたか」よりも「どのように維持されてきたか」が重要な判断材料になります。

理由② 耐震診断・耐震補強の有無でリスクは大きく変わる

築年数だけでは、そのマンションが耐震診断を受けているか、必要な補強が行われているかまでは分かりません。

特に旧耐震基準のマンションでは、耐震診断の結果を踏まえて補強工事が実施されているかどうかで、安全性に大きな差が生まれます。

耐震補強が適切に行われている場合、築年数が古くても、一定の地震リスクを低減できているケースがあります。

逆に、新耐震基準であっても、診断や検証が一度も行われていない場合、見えない弱点を抱えている可能性も否定できません。

理由③ 建物の形状・地盤条件は築年数より影響が大きいことがある

耐震性は、建物が建てられた年だけでなく、建物の形状や敷地の地盤条件にも大きく左右されます。

例えば、L字型や段差の多い形状のマンションは、地震時に力が偏りやすく、同じ築年数でも被害を受けやすい傾向があります。

また、軟弱地盤や造成地の上に建っている場合、構造そのものに問題がなくても揺れが増幅されることがあります。

これらは築年数の情報だけでは判断できないため、設計内容や立地条件まで含めて確認する視点が欠かせません。

築年数は重要ですが、単独で判断するのは危険です。

耐震基準の背景と、建物の「今の状態」を組み合わせて考えることで、より現実的な判断ができます。

築年数だけで安全性を判断するのは不十分であることをお伝えしましたが、実際に新耐震基準がいつからどのように始まったのかという視点も理解しておくと、判断材料がさらに整理できます。

新耐震基準について詳しく説明された以下の記事も参考にしながら、築年数との関係をより深く理解しましょう。

自分でマンションの耐震基準・耐震等級を調べたい人へ

「営業の方の説明だけでは不安。
自分の目で、ちゃんと確認したい。」

ここでは、専門家でなくてもできる具体的な確認方法を紹介します。
5分程度で確認できる内容に絞って解説しますので、ぜひ実践してみてください。

マンションの耐震基準・耐震等級の調べ方【5分でできる】

まず確認したい書類は以下です。

✅建築確認済証 ✅設計住宅性能評価書 ✅重要事項説明書

参考元：イクラ不動産

参考元：新築住宅　住宅性能表示制度

参考元：イクラ不動産

これらの書類には、建築時の耐震基準や等級取得状況が記載されています。
国土交通省の公式サイトでも、制度の概要を確認できます。

「何も書いていない＝危険？」という誤解

耐震等級が書いていない場合でも、危険とは限りません。

特に2000年以前のマンションでは、等級制度自体が普及していなかったケースが多く見られます。
その場合は、耐震診断の実施有無や管理組合の対応を確認することが現実的な対処法です。

管理組合への質問テンプレはこれ

マンションの耐震性については、資料だけを見ても判断がつかないケースが少なくありません。
そんなときに有効なのが、管理組合や管理会社への“質問の仕方”そのものです。

実は、質問に対する「答えの内容」だけでなく、答え方のスムーズさや具体性から、そのマンションの健全性が見えてくることも多いのです。

ここでは、実際に確認しておきたい質問と、その回答からどう判断すべきかをセットで紹介します。

この質問は、単に「はい・いいえ」を知るためのものではありません。
管理会社や管理組合が、マンションの基本的な耐震情報を把握しているかどうかを確認するための重要な問いです。
新耐震基準（1981年以降）に適合している場合、本来であれば建築確認時の情報として管理側が把握しているはずです。

ここで重要なのは、答えの速さ＝安心ではないという点です。
「なぜそう言えるのか」を簡単に補足説明できるかどうかまで確認しましょう。

この質問は、マンションが築年数に応じた対策をきちんと講じてきたかを見極めるためのものです。

特に旧耐震基準のマンションでは、耐震診断や補強工事の有無によって、安全性に大きな差が出ます。
新耐震基準のマンションであっても、定期的な検証や検討が行われているかは重要な判断材料になります。

資料の有無だけでなく、「なぜ実施したのか」「結果をどう活かしているのか」まで説明できるかがポイントです。

これらの質問で見てほしいのは、情報の中身だけではありません。

質問に対して、誰が・どのように・どれだけ具体的に答えられるかという点自体が、マンションの管理レベルを表しています。

耐震性を重視しているマンションほど、こうした質問に対して明確で一貫した説明が返ってくる傾向があります。

もし回答が曖昧だったり、毎回担当者によって説明が変わる場合は、
「耐震性そのもの」だけでなく、「今後も安心して住み続けられる管理体制かどうか」という視点で、慎重に判断することをおすすめします。

まとめ｜耐震基準は「知る」より「正しく判断する」ことが大切

マンションの耐震基準は、単なる知識として覚えるものではありません。
自分や家族が安心して暮らせるかを判断するための道具です。

築年数・耐震等級・管理状態を総合的に見て、納得できる選択をすることが何より重要です。

もし「自分だけでは判断が難しい」と感じた場合は、専門家に相談することも一つの選択肢です。

神奈川県で住まいづくりやリノベーションをご検討の方は、
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将来30年、50年先まで安心して住み続けられる住まいを、一緒に考えていきましょう。