擁壁トラブルとは？よくある事例や土地購入前に確認したいポイント

土地探しをしていると、「擁壁（ようへき）がある土地」という言葉を見かけることがあります。

一見するときれいに整備されているように見える擁壁ですが、実際には境界・老朽化・補修・近隣との関係など、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。

特に土地を購入してから「こんなはずではなかった」と気付くケースは少なくありません。擁壁の状態によっては建築計画の変更や補修費用が必要になり、想定以上の時間やコストがかかることもあります。過去には「とってもお買い得な土地を購入することが出来た。この土地でマイホームを計画をしたい」というお客様がいらっしゃいました。実際に土地を見てみると、土地の南側に高低差のある擁壁があり、この擁壁が基準を満たしていないために、家を建てるには擁壁全体を築造し直さなければならないものでした。その費用には１０００万円以上かかるもので、大幅に建設費の予算を削減する必要が生じてしまいました。このような事例は本当に多くあります。

しかし、擁壁がある土地だからといって、必ずしも危険というわけではありません。大切なのは、どのような擁壁なのかを正しく確認し、リスクを理解したうえで判断することです。

この記事では、擁壁で起こりやすいトラブルや原因、土地購入前に確認したいポイント、万が一トラブルが起きた際の相談先について、設計事務所の視点から分かりやすく解説します。

擁壁トラブルとは？まず知っておきたい代表的なケース

擁壁トラブルと聞くと、「壁が崩れること」をイメージする方が多いかもしれません。

しかし、実際には崩壊事故だけではなく、土地の境界・所有者・老朽化・建築制限・近隣との話し合いなど、さまざまな問題が発生しています。

特に土地購入や建て替えのタイミングで初めて問題が見つかることも多く、「もっと早く確認しておけば良かった」と後悔される方も少なくありません。

ここでは、実際によくある擁壁トラブルを紹介しながら、なぜ起こるのか、どのように防げるのかを見ていきましょう。

境界が曖昧で「誰の擁壁なのか分からない」

また逆に、自分の土地だと思っていた擁壁が実は隣地側の所有物だったため、補修費用を負担できず、話し合いが長期化してしまうこともあります。

こうした問題は、古くから住宅が建ち並ぶ地域や造成から長い年月が経過した住宅地で特に見られます。

なぜこのようなトラブルが起こるのか

擁壁は土地の境界付近に設置されることが多く、見た目だけでは所有者を判断できません。

さらに、

⚠境界杭がなくなっている ⚠昔の測量図しか残っていない ⚠造成当時の資料が残っていない

といったケースでは、土地の所有者同士でも認識が異なることがあります。

建築工事や補修工事をきっかけに初めて問題が表面化することも珍しくありません。

土地購入前に確認したいポイント

購入前には、次のような資料を確認しておくと安心です。

チェック項目	確認する理由
境界杭	境界位置を把握するため
確定測量図	擁壁がどちらの敷地にあるか確認するため
登記簿・公図	土地の範囲を確認するため
不動産会社への聞き取り	過去のトラブルがないか確認するため

土地の境界があいまいな状態での土地の売買は避けるべきです。将来にいろいろなトラブルの可能性を残してしまいます。資料だけで判断が難しい場合は、土地家屋調査士や建築士へ相談することで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

擁壁にひび割れや膨らみが見つかり、不安になった

ひび割れがあるから危険とは限らない

擁壁にひび割れがあると不安になりますが、すべてのひび割れが直ちに危険というわけではありません。

例えば、表面の仕上げ材だけに生じた細かなひび割れと、擁壁本体の構造に影響するひび割れでは、緊急性が大きく異なります。

一方で、次のような症状が見られる場合は注意が必要です。

⚠擁壁全体が前に膨らんでいる ⚠大きな亀裂が入っている ⚠擁壁が傾いている ⚠排水口から水が流れず、土砂が詰まっている ⚠擁壁の根元に土砂が流れ出ている

国土交通省でも、宅地擁壁の点検や維持管理の重要性を示しており、大地震では老朽化した擁壁や適切に維持管理されていない擁壁で被害が多く発生したことが報告されています。

参考元：国土交通省「宅地擁壁について」

住宅を建てる前であれば、建物だけではなく擁壁も含めて敷地全体を確認することが重要です。

設計事務所では建物の配置計画だけでなく、擁壁の状態や周辺環境も含めて総合的に判断できるため、必要に応じて構造や補修の検討につなげられます。

「隣の擁壁だから関係ない」と思っていたら工事に影響した

擁壁は自分の敷地内にあるものだけが関係するとは限りません。

また、隣地の擁壁が老朽化している場合には、建築工事中の安全対策について協議が必要になることもあります。

そのため、「自分の土地ではないから大丈夫」と考えるのではなく、敷地全体を一つの環境として確認することが大切です。

建物だけを見るのではなく、隣地との高低差や排水の流れ、擁壁の構造まで含めて敷地全体を確認することで、将来的なトラブルを未然に防ぎやすくなります。

擁壁トラブルを防ぐために土地購入前に確認したいポイント

擁壁トラブルの多くは、住み始めてから突然発生するわけではありません。実際には、土地を購入する前の確認不足が原因となっているケースが少なくありません。

土地は一度購入すると簡単に返品できるものではなく、擁壁に問題が見つかった場合でも、補修や設計変更などで多額の費用が発生することがあります。

一方で、購入前に確認すべきポイントを知っておけば、リスクの高い土地を避けたり、必要な費用をあらかじめ見積もったりすることができます。

ここでは、擁壁がある土地を検討する際に確認しておきたいポイントを紹介します。

「擁壁がある土地はやめた方がいい」は本当？

インターネットで「擁壁」と検索すると、「擁壁がある土地は危険」「やめた方がいい」といった情報を目にすることがあります。

しかし、擁壁があるという理由だけで、その土地が危険とは限りません。

例えば、住宅地を造成する際、高低差がある土地では安全性を確保するために擁壁が設置されます。そのため、坂道が多い地域や丘陵地では、擁壁がある土地は決して珍しいものではありません。特に弊社のある横浜市内は丘陵地帯が多いので、地域によっては擁壁のない土地を探す方が難しいとも言えます。

重要なのは、「擁壁があるかどうか」ではなく、「どのような擁壁なのか」を確認することです。

判断する際に確認したいポイント

確認項目	チェックしたい内容
築年数	古い擁壁ほど劣化している可能性がある
擁壁の種類	コンクリート擁壁・石積み・大谷石など
傾き	前に膨らんでいないか
排水設備	水抜き穴が詰まっていないか
補修歴	過去に修繕した記録があるか

古い擁壁であっても、適切な維持管理や補修が行われていれば問題なく使用されているケースもあります。一方で、新しく見える擁壁でも施工不良や排水不良が原因で不具合が生じることもあります。

そのため、「古い＝危険」「新しい＝安心」と単純に判断するのではなく、総合的に状態を確認することが大切です。

古い擁壁で特に注意したい種類とは？

擁壁にはさまざまな種類がありますが、その中でも古い住宅地で見かける擁壁には注意が必要なものがあります。

もちろん、すべてが危険というわけではありませんが、構造や築年数によっては専門家による点検が望ましい場合があります。

空石積み擁壁

石を積み上げて造られた擁壁です。

モルタルやコンクリートで十分に固定されていないものもあり、地震や豪雨によって崩れるリスクが高まることがあります。

国土交通省でも、熊本地震では空石積み擁壁で多くの被害が発生したことを報告しています。

参考元：「宅地擁壁について」

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増し積み擁壁

既存の擁壁の上にさらに擁壁を積み重ねた構造です。

一見すると問題なさそうに見えますが、構造によっては地震時の安全性が十分ではない場合があります。

見た目だけでは判断が難しいため、図面や造成時の資料が残っているか確認すると安心です。

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大谷石の擁壁

大谷石は加工しやすく、美しい見た目から古くから利用されてきました。

しかし、長年雨風にさらされることで風化が進みやすく、表面が剥がれたり、ひび割れが発生したりすることがあります。

劣化の程度によっては補修や改修が必要になるため、購入前に状態を確認しておきましょう。

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仕様が不明な擁壁

擁壁の中には表面がモルタルで塗られていて、仕様が不明な擁壁があります。

これはもともとが大谷石積み擁壁であったり、検知石擁壁だった擁壁を、補修として表面にモルタルを塗っている場合が多くあります。

元の状態が分からないので、安全性を確認することが出来ない擁壁となります。

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土地を見学するときに確認したいチェックリスト

不動産会社の資料だけでは分からないことも多いため、現地では実際に擁壁の状態を確認することが重要です。

短時間の見学でも、次のポイントを確認するだけでリスクを把握しやすくなります。

すべてを一般の方だけで判断する必要はありません。

ただし、ひび割れや傾きなど気になる点があれば、不動産会社に質問したり、専門家へ相談したりするきっかけになります。

不動産会社へ確認したい質問はこれ

擁壁は見た目だけでは判断できないことも多いため、購入前に不動産会社へ確認しておくと安心です。

特に次のような質問をしておくと、後から「聞いていなかった」という事態を防ぎやすくなります。

質問	確認する理由
この擁壁はいつ造られましたか？	築年数を把握するため
図面や確認申請書はありますか？	適法に施工されたか確認するため
過去に補修したことはありますか？	劣化状況を把握するため
大雨や地震で問題はありませんでしたか？	被害履歴を確認するため
将来的に補修予定はありますか？	費用負担を予測するため

質問に対する回答が曖昧だったり、資料がほとんど残っていなかったりする場合は、その理由も確認しておくと安心です。

「この擁壁は大丈夫ですか？」というあいまいな質問の場合、「大丈夫です」と返事をもらっていても結果として、擁壁のやり替えが必要になってしまった事例も多くあります。この場合、不動産屋さんは「（擁壁のやり替えや補修を行えば）大丈夫です」という回答であった可能性があります。「この擁壁は安全性に支障のない条件を満たして擁壁でしょうか？」「擁壁をやり直すことなく、家を建てることは出来ますか？」「家の計画に影響のある擁壁ですか？」と具体的に聞くことが大切です。

土地価格だけで判断すると後悔することも

擁壁がある土地は、周辺相場より価格が安く設定されていることがあります。

しかし、その安さだけで購入を決めてしまうと、あとから思わぬ費用がかかることがあります。

例えば、

😞擁壁の補修が必要だった 😞建物配置を変更する必要があった 😞地盤調査の結果、追加工事が必要になった 😞外構工事の費用が想定より高くなった

など、土地代以外の費用が増えるケースもあります。

土地選びでは価格に加えて「家を建てて住み始めるまでに総額でいくらかかるのか」という視点で考えることが大切です。

擁壁は「見た目」だけでは判断できない

コンクリートがきれいだからといって、安全とは限りません。

逆に、多少の汚れや色あせがあっても、構造的には問題なく使用されている擁壁もあります。

重要なのは、見た目の新しさというより構造・排水・劣化状況・施工履歴などを総合的に確認することです。

購入前に気になる点があれば、その場で判断せず、資料や現地の状況を確認したうえで慎重に検討しましょう。

擁壁トラブルが起きたときの相談先と解決方法

擁壁のひび割れや傾き、隣地との境界問題など、「何かおかしい」と気付いても、どこへ相談すればよいか分からず悩む方は少なくありません。

実際には、トラブルの内容によって相談先は異なります。例えば、擁壁の安全性を確認したい場合と、隣人との境界トラブルを解決したい場合では、相談すべき専門家が異なります。

また、自己判断で補修工事を進めてしまうと、かえって状況が悪化したり、隣地とのトラブルに発展したりする可能性もあります。

ここでは、よくあるケースごとに適した相談先や、トラブルを大きくしないためのポイントを紹介します。

擁壁の安全性が心配なときは誰に相談すればいい？

擁壁にひび割れや傾きが見つかった場合、「すぐに危険なのか」「補修が必要なのか」を一般の方が判断するのは難しいものです。

そのため、まずは専門家による現地調査を受けることをおすすめします。

主な相談先

相談内容	相談先
擁壁の安全性を確認したい	建築士・設計事務所
擁壁の補修や造り替えを検討したい	擁壁工事業者・土木会社
宅地造成の基準を知りたい	市区町村の建築指導課
災害の危険性を確認したい	自治体の防災担当窓口

自治体によっては、擁壁やがけ地に関する相談窓口を設けている場合があります。また、危険性が高いと判断された場合には、補助制度や支援制度を利用できるケースもあるため、まずは自治体へ問い合わせてみるのもよいでしょう。

隣人とのトラブルになった場合はどうすればいい？

擁壁トラブルの中でも特に多いのが、隣地所有者とのトラブルです。

例えば、次のようなケースがあります。

このような場合、感情的に話し合いを進めてしまうと、関係が悪化してしまうこともあります。

まずは、境界確定図や登記簿、公図などの資料を確認し、事実関係を整理したうえで話し合うことが大切です。

話し合いで解決できない場合は、土地家屋調査士や弁護士などの専門家へ相談することも検討しましょう。

トラブルを防ぐためのポイント

「これくらいなら大丈夫だろう」と自己判断で工事を進めることが、思わぬトラブルにつながるケースもあります。

自治体に相談した方がよいケース

擁壁は個人の所有物であることが多い一方で、安全性に関わる問題については自治体が相談窓口を設けていることがあります。

例えば、次のようなケースでは、一度自治体へ相談してみるとよいでしょう。

自治体では現地確認を行ったり、相談先を案内したりしてくれる場合があります。

また、地域によっては危険ながけ地や老朽化した擁壁の改修に対する補助制度を設けていることもあります。

補助制度については自治体ごとに条件が異なるため、最新の情報を確認しましょう。

自分で補修しても大丈夫？

ホームセンターでは補修用モルタルやコンクリート補修材が販売されているため、「ひび割れくらいなら自分で直せるのでは」と考える方もいるかもしれません。

しかし、擁壁は土圧を支える重要な構造物です。

表面の補修だけでは根本的な原因を解決できない場合もあり、内部で劣化が進行していることもあります。

特に次のような症状がある場合は、自分で補修するのではなく専門家へ相談しましょう。

安全性に関わる問題は、早めに専門家へ相談することで、大規模な補修を避けられる可能性もあります。

よくあるトラブルに対してどうすればいいのか？

まとめ｜擁壁トラブルは「購入前の確認」と「早めの相談」が大切

擁壁トラブルは、一度発生すると補修費用や工期だけでなく、近隣との関係や建築計画にも影響を及ぼすことがあります。

しかし、多くのトラブルは土地を購入する前や建築計画の初期段階で確認することで、防げる可能性があります。

擁壁がある土地だからといって、必ずしも避ける必要はありません。大切なのは、「擁壁があるかどうか」ではなく、「その擁壁が安全な状態で維持されているか」を正しく見極めることです。

擁壁のある土地で家づくりをご検討中の方へ

擁壁のある土地は、土地の形状や擁壁の状態によって、建物の配置や設計、必要な工事が変わることがあります。

「あの土地に家は建てられるのか」「この擁壁はそのまま使えるのか」といった疑問は、土地を購入する前に確認しておくことが重要です。

あすなろ建築工房では、土地と建物を切り離して考えるのではなく、敷地全体を踏まえた家づくりをご提案しています。擁壁のある土地をご検討中の方も、お気軽にご相談ください。

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