戸建てリフォーム・リノベーションの相場は？～3000万円でどこまでできる?

戸建てのリフォーム工事やリノベーション工事を考え始めたとき、多くの方が最初にぶつかるのが「結局いくらかかるのか分からない」という不安です。
新築と同じくらいかかるなら躊躇しますし、安いと思って始めたのに追加費用が膨らむのも避けたいところです。

この記事では、戸建てリフォーム工事やリノベーション工事の相場を「総額の目安」だけでなく、その内訳や注意点まで具体的にお伝えします。

戸建てリフォーム工事やリノベーション工事って相場いくら？後から追加費用が怖い…

「1000万円で足りる？それとも2000万円？
見積もり後に“追加で300万円です”なんて言われたら本当に困る…」

この不安はとても自然です。

戸建てのリフォーム工事やリノベーション工事は、家の状態によって金額が大きく変わります。築年数、構造躯体の状況、基礎の状況によって、やらなければならない工事の内容も違ってきます。

まずは相場の全体像をつかみ、その後に「予算別に何ができるのか」「見積もりで抜けやすい費用は何か」を具体的に解説するので最後まで読んでいってください。

戸建てリフォーム工事やリノベーション工事の相場はいくら？

まずは、築年数と広さ別の目安です（延床30〜35坪想定）。
同じ戸建てでも、築年数と躯体の状況によって工事内容と金額は大きく変わります。

■ 築年数別の戸建てリフォーム工事やリノベーション工事の相場（30〜35坪想定）

築年数	主な工事内容	相場目安
10～20年	水回り交換＋クロス張り替え	500～1000万円
20〜30年	水回り交換＋床フローリングとクロス張り替え＋内窓設置	800万〜1,200万円
30〜40年	水回り交換＋断熱改修＋内装一新	1,200万〜1,800万円
40年以上	スケルトン改修「水回り交換＋耐震改修＋断熱改修＋内装一新」	1,800万〜3,000万円

上記には屋根や外壁の塗装メンテナンスを除く工事となります。
一戸建ての場合は、１０～１５年ごとに屋根と外壁の定期的な塗装が必要となる場合が多くあります。

この金額を見ると、「思ったより高い」と感じる方も多いかもしれません。
しかし、築年数が上がるほど“見えない部分”への工事が増えるため、金額が上昇するのは自然な流れです。

築10年～20年の場合は、構造がまだ比較的健全なケースが多く、水回りや内装の刷新が中心になります。いわゆる“見た目の若返り”が主目的です。

築20年～30年の場合は、窓がシングルガラスの時代となるので、内窓設置のニーズが高くなります。

築30〜40年になると、断熱材が十分に入っていない住宅も多く、部分的な断熱補強や間取りの再構成が必要になることが増えます。ここから性能面の検討が現実的なテーマになります。

築40年以上では、土台や柱の確認を含めたスケルトン改修が視野に入ります。耐震補強や高性能断熱化を行うことで、現代基準に近づけることが可能です。

新築と比較すると高い？安い？

例えば、当社のある神奈川県で延床30坪の注文住宅を新築する場合、土地を除いて総額3,000万円〜5,000万円以上になるケースが一般的です。

それと比較すると、フルリノベーションは新築の約6〜8割程度の費用感になることが多いと言えます。

ただし、これはあくまで構造体が健全な場合の話です。土台に腐食がある、シロアリ被害が広範囲に及んでいるなどの場合は、補強費用が加算され、金額は上振れします。

重要なのは、単純な総額比較ではなく、「今ある家をどこまで活かせる状態かどうか」です。

特に基礎の状態が悪い場合には、既存の基礎に沿う形で新しい基礎を設けたり、基礎をやり替えたりする必要があり、その場合には新築と変わらないまたはそれ以上となる場合も多くあります。

構造が健全であればリノベーションは合理的な選択になりますし、状態が悪ければ建て替えのほうが合理的になる場合もあります。

まずは建物の“健康診断”を行い、その上で相場感を判断することが後悔しない第一歩です。

1000万円でできること・できないこと

「とりあえず1000万円くらいで…」とお考えの方も多いでしょう。現実的にどのようなリノベーションが可能なのかを解説します。

1000万円の場合、住宅設備交換で500万円は使ってしまいます。残った500万円で壁クロスの張り替えや内窓設置を行うことになります。よって性能面（断熱・耐震）を本格的に底上げするには予算が不足しがちです。

合板フローリングやビニルクロスなどの新建材は、経年変化で劣化が進みやすく、結果としてメンテナンス費が増えることがあります。初期費用が抑えられても、長い目で見ると損をするケースも少なくありません。

目先の安さではなく、ライフサイクルコストを意識することが重要です。

2000万円でできること・できないこと

2000万円前後になると、生活の質にかかわる性能の向上をあげる工事が可能となります。

この予算帯になると、生活の不満を解消する一部性能向上のリノベーション工事も可能となってきます。

3000万円でできること・出来ないこと

3000万円前後になると、性能向上に関わる部分を高める工事が可能となってきます。

上部構造の耐震強化に伴う基礎の補強まで行うことが出来るようになるので、耐震性能を等級１以上にすることも可能となってきます。また屋根や壁に付加断熱を行うことも視野に入ってきます。

戸建てのリフォーム・リノベーション工事の見積もりで抜けやすい費用とは？注意すべき３つのポイント

リフォーム・リノベーション工事でトラブルになりやすいのが、追加費用です。特に注意すべき3つのポイントがあります。

１．解体後に発覚する構造劣化
２．断熱・耐震補強の追加
３．仮住まい・引越し費用

１．解体後に発覚する構造劣化
床を剥がしてみたらシロアリ被害が見つかるケースは珍しくありません。事前に床下や小屋裏調査を行っているかどうかを必ず確認してください。

床下や小屋裏の調査を行っていても、壁の中など見えないところの状況は分かりません。必要に応じて壁を剥がすなどの調査も必要になってきます。

２．断熱・耐震補強の追加
最初の見積もりに性能向上が含まれていない場合、後から追加提案されることがあります。「断熱や耐震の補強はどこまで含まれていますか？」と具体的に質問しましょう。

３．仮住まい・引越し費用
意外と忘れがちなのが仮住まい費用です。
3か月借りるだけで50万〜100万円程度かかることもあります。

総額を見るときは、工事費だけでなく“住み替えコスト”まで含めて考えることが重要です。

都道府県で戸建てリフォーム・リノベーション工事にかかる費用相場は違う？

「東京は高いって聞くけど、神奈川は？
福岡や広島、北海道だと安いって本当？」

結論からお伝えすると、都市部は地方に比べて10〜25％ほど高くなる傾向があります。ただし、その差の中心は材料費ではなく、人件費や施工体制によるものが大きくなります。

■ 地域別リノベーション工事費用の相場比較（延床30坪・フルリノベ想定）

地域	相場目安	特徴
東京23区	2,200万〜2,800万円	人件費・管理費が高い
関東近県	2,000万～2,600万円	東京に準じる価格帯
地方主要都市	1,800万～2,400万円	管理費が抑えられる
周辺部	1,600万～2,200万円	人件費・管理費ともに抑えられる

東京23区では、職人の人工単価が1日あたり2万〜3万円ほど高いケースもあります。現場管理費や駐車場代などの間接コストも上乗せされやすく、それが総額に影響します。駐車場も一日に数千円かかることも多く、長期に渡る工事になる場合は、その費用も高くなってしまいます。

関東近県は、東京よりは管理費は抑えられますが、人件費はそれほど変わりません。

地方主要都市では、都市機能は充実しているものの、首都圏ほどの管理費が必要とならないため、総額は抑えられやすい傾向があります。

周辺部では人件費・管理費共に抑えられるため、工事費は割安になります。ただし、寒冷地などは断熱リフォームの比重が高くなるので、工事費が高くなる傾向があります。

なぜ地域で差が出るのか？

価格差の主な理由は次の3点です。

• 職人の人工単価の違い
• 現場管理費や諸経費の違い
• 寒冷地など地域特有の性能仕様

材料費（木材・設備機器・断熱材など）は全国で若干の差があります。

東京や関東近県の場合、土地代が高いため、流通に必要な倉庫などの家賃も高くなります。人件費も高いので、材料価格に配送に必要な費用も載ってきます。地方に行くと、人件費の差は大きくなります。人件費の差が工事費に大きく影響するようになります。

実は“地域差”より“建物の状態差”が大きい

ここが最も重要なポイントです。

例えば、同じ横浜市内でも、基礎が健全な家と、土台に腐食やシロアリ被害がある家では、数百万円ないしは１千万円以上の差が出ます。

■ 建物状態による追加費用に差が出る？

状態	追加費用目安	理由
基礎ひび割れ・劣化	100万〜500万円	補強工事が必要
シロアリ被害	50万〜300万円	土台・一部柱交換・防蟻処理
断熱未施工	150万〜500万円	壁・天井・床の再施工
配管劣化	50万〜300万円	給排水管更新

築年数、シロアリ被害、断熱材の有無、配管の状態。これらのほうが地域差よりも価格に与える影響は大きいのです。

地域の相場はあくまで参考値です。本当に見るべきなのは「今ある家の健康状態」です。

まずは建物の現状を正確に把握し、その上で地域相場と照らし合わせる。
それが、過不足のない予算計画を立てるための最も確実な方法です。

戸建てリノベーション工事って正直どう？通常のリフォーム工事と違う？

「フルリノベって魅力的だけど、失敗したら怖い…
建て替えた方がいいのでは？」

この疑問はとても本質的です。リノベーション工事は夢が広がる一方で、費用も時間も覚悟が必要な選択です。

まず考えるべきなのは、「何のためにやるのか」という目的です。

性能向上なのか、間取りの再設計なのか、それとも思い出の詰まった家を活かしたいのか。目的が曖昧なまま進めると、「こんなはずじゃなかった」という後悔につながります。

フルリノベと通常リノベの違いとは？

リノベーション工事と一口に言っても、「通常リノベ」と「フルリノベ」では工事の規模も目的も大きく異なります。ここを曖昧にしたまま検討を進めると、「思っていた改修内容と違った」というズレが生まれやすくなります。

ここでは、工事範囲・性能向上の可否・費用・工期といった観点から両者の違いを整理し、自分たちの目的にどちらが適しているのかを判断できる視点を明確にしていきます。

■ 通常リノベーションとフルリノベーションの違い

項目	通常リノベ	フルリノベ
工事範囲	一部の床・壁・天井	家全体の床・壁・天井
性能向上	限定的	大幅に可能
費用目安	800万〜1,500万円	1,800万〜2,500万円以上
工期	1〜3か月	4〜6か月以上
仮住まい	不要な場合も	原則必要

通常リノベは「暮らしやすさの改善」が中心です。
一方フルリノベは、「住宅性能そのものを再構築する工事」と言えます。

もし目的が断熱・耐震の抜本的改善であれば、フルリノベが前提になります。逆に、一部の部屋の断熱改修や耐震改修など部分的な性能向上と設備更新だけが目的なら通常リノベで十分な場合もあります。

戸建てのフルリノベーション工事をする前に知っておきたい7つのデメリット

フルリノベーション工事は魅力的な選択肢ですが、良い面だけを見て進めると後悔につながる可能性があります。ここでは、実際にご相談の中で多く聞かれる不安や、現場で起きやすい課題を具体的に紹介します。

大切なのは、デメリットを“避けるべきもの”と考えるのではなく、“事前に読み込めるリスク”として把握することです。

1．予算が読みにくい

フルリノベーション工事の最大の不安は「最終的にいくらになるのか分かりづらい」という点です。

解体して初めて分かる劣化は少なくありません。スケルトン状態にまで、床壁天井を撤去しますので、躯体の状態がしっかりと分かるようになります。

たとえば、

・床を剥がしたら土台が腐食していた ・壁の中の断熱材がほぼ入っていなかった ・想定よりも配管が劣化していた ・基礎の鉄筋が入っていなかった

こうしたケースでは、追加で数百万円単位の追加費用が発生することもあります。

重要なのは、着工前にどこまで調査しているかです。

床下点検、小屋裏確認、可能であれば部分的な解体調査まで行っているかどうかで、予算精度は大きく変わります。

「一式いくら」という曖昧な見積もりではなく、項目ごとに内訳が明示されているかを必ず確認してください。

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2．工期が長い

フルリノベーション工事の工期は、一般的に4〜6か月です。
しかし構造補強が増えれば、それ以上かかることもあります。

特に、

・基礎の補強工事を行う場合 ・耐震補強を本格的に行う場合 ・断熱材を全面的に入れ替える場合 ・造作家具を多用する場合

は工期が延びやすい傾向にあります。

また敷地の条件によっても工期は変わってきます。狭小地などで「材料の置き場がない」、「解体ゴミを置く場所がない」という場合には、搬出入の手間がかかることから、工期が長くかかる場合もあります。

さらに、資材納期の遅れや職人手配の状況によっても変動します。予期せぬ追加工事がある場合は、材料の手配、職人の手配に時間がかかる場合もあり、工期が大幅に長くなる場合もあるので注意が必要です。

工期が延びれば仮住まい費用も増えるため、余裕を持ったスケジュール設計が必要です。

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3．仮住まいが必要になる

フルリノベでは原則として仮住まいが必要になります。

賃貸費用、引越し費用、二重生活費を合わせると、50万〜150万円程度かかるケースが一般的です。都市部ではさらに高額になることもあります。

また、学区の問題や通勤距離の変化など、生活面への影響も小さくありません。

工事費だけを見て判断すると、「想定外の出費」に感じやすいため、総予算の中に仮住まい費用を最初から組み込んでおくことが大切です。

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4．想定外の劣化が発見される

築40年以上の住宅では、目に見えない劣化が潜んでいることがあります。

・シロアリ被害 ・基礎のひび割れ ・柱の傾き ・雨漏りによる腐食

こうした問題は、解体後に判明するケースも少なくありません。

特に、確認申請のない時代の建物では、現行法規に適合していない部分が見つかることもあります。

このリスクをゼロにすることはできませんが、事前調査の質を高めることで、発生確率を下げることは可能です。

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5．新築より割高になる可能性がある

フルリノベは「新築より安い」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

基礎補強が大規模になる場合や、既存構造の制約をクリアするために特殊な施工が必要な場合、新築とほぼ同額、あるいはそれ以上になるケースもあります。

特に、間取り制約が大きく、柱や梁の位置を動かせない場合は、設計の自由度が制限されるにもかかわらず費用が高くなることがあります。またツーバイフォー構造やハウスメーカーの型式認定を取得した工法の場合は、間取り変更や構造体の変更が出来ない場合があるので注意が必要です。

既存構造が健全であることが、フルリノベの前提条件です。

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6．間取りに制約がある

フルリノベでも、柱や梁の位置は自由に変えることは出来ません。構造的な検討を行って、基準法通りの計画とする必要があります。

そのため、

・完全な大空間リビングをつくりたい ・水回りを大きく移動したい

といった要望がある場合、思い通りにならないこともあります。

新築のようにゼロから自由設計するわけではないため、「できること」と「できないこと」を設計初期段階で明確にすることが重要です。

構造を理解した上での設計力が問われます。また、構造変更が伴う場合には、確認申請が必要となるので、工期と費用に余裕を持たせておく必要があります。

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7．補助金対象外になるケースがある

リノベーションには各種補助金制度がありますが、条件を満たさない場合は対象外になることがあります。

たとえば、

・断熱性能向上の基準に達していない ・耐震改修の基準に満たない ・申請期限を過ぎている

といったケースです。

補助金を前提に資金計画を立てると、想定外の自己負担増につながることもあります。申請要件やスケジュールは必ず事前に確認しましょう。

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デメリットをどう乗り越えるか

これら7つのデメリットは、「避けるべき理由」ではありません。
重要なのは、事前にどこまで読み込み、設計段階で対策を講じられるかです。

フルリノベの成否は、“調査力”と“設計力”でほぼ決まります。

• どこまで建物を調査しているか
• 性能をどの水準まで引き上げる設計か
• 総額でいくらかかるかを明示しているか

これらを丁寧に確認すれば、フルリノベーションは後悔ではなく「再生」という前向きな選択になります。

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フルリノベと建て替えどちらがいいのか？どう違う？

迷われる方が多いのが「いっそ建て替えたほうがいいのでは？」という選択です。

■ フルリノベと建て替えの違い

項目	フルリノベ	建て替え
総額	1,800万〜3,000万円以上	3,000万〜5,000万円以上
設計自由度	構造制約あり	完全自由
性能	改修で向上可能	最新基準で新築
思い出	残せる	原則失われる
固定資産税	変わらない場合あり	上昇する

既存構造が健全で、立地や敷地条件に問題がない場合は、フルリノベが合理的です。
一方、基礎が著しく劣化している、間取り制約が大きすぎる場合は、建て替えが適していることもあります。

判断基準は「構造の健全性」と「将来30年住み続けられるかどうか」です。

実例から見る戸建てのフルリノベーションという可能性

フルリノベーションの是非を判断するうえで、もっとも参考になるのは“実際にどう変わったのか”という具体的な事例です。図面や数字だけでは分かりにくい部分も、実例を見ることで現実味を帯びてきます。

ここでは、あすなろ建築工房で実際に手がけた改修事例を1つの例としてご紹介します。性能向上と暮らしやすさをどのように両立させたのか、そして「建て替えではなくフルリノベを選んだ理由」がどこにあったのかを、具体的に見ていきます。

お母様のための断熱耐震バリアフリー改修

住みながら3期に分けて施工し、生活と工事を両立させました。
「今の家を活かしながら、性能を新築以上に引き上げる」ことが可能な好例です。

築140年の古民家再生プロジェクト

戸建てのフルリノベに必要なのは“覚悟”ではなく“計画性”

フルリノベーションという言葉を聞くと、「大きな決断」「勇気がいる選択」といった印象を持たれる方が少なくありません。確かに金額も工期も小さくはありません。

しかし本質は“覚悟”ではなく、“計画性”です。

フルリノベーションは、今の家を壊すのではなく、「活かしながら再構築する」という戦略的な選択です。場当たり的に進めると不安になりますが、順序立てて考えれば、むしろ合理的な判断になります。

重要なのは、次の3点を具体的に言語化することです。

1．構造は健全か

まず確認すべきは、基礎・土台・柱が健全かどうかです。

・基礎に大きなひび割れはないか
・床下に湿気や腐食はないか
・シロアリ被害はないか

これらを事前調査で確認します。構造が健全であれば、フルリノベは非常に合理的な選択になります。逆に、構造補強が大規模になる場合は建て替えも視野に入ります。

2．性能をどこまで上げたいか

次に明確にすべきなのは、性能の目標値です。

・断熱はどの水準まで引き上げるのか
・耐震はどこまで目指すのか
・気密性能はどこまで確保するのか

例えば、断熱等級6相当まで引き上げれば、冬の光熱費や室内温度の安定性は大きく変わります。耐震等級3相当を目指せば、大地震時に住み続けられる可能性が高まります。

ここを曖昧にすると、後から「やっぱりやっておけばよかった」という後悔が生まれます。性能目標は、最初に決めるべき最重要項目です。

3．あと何年住むのか

意外と見落とされがちなのが「住み続ける年数」です。

・あと10年住むのか
・20年住むのか
・終の棲家として30年以上住むのか

住む年数が長いほど、初期費用をかけて性能を上げる意味が大きくなります。短期間しか住まない場合は、過度な投資は合理的ではないかもしれません。逆に３０年以上住まい続けたい場合、性能をしっかり確保するためには、フルリノベではなく新築建て替え工事とする方が結果としてコストを抑えることになります。

ライフプランとリノベ計画は、必ずセットで考える必要があります。

フルリノベは「再出発」という選択

目的が明確であれば、フルリノベは単なる工事ではありません。

・思い出のある家を次世代につなぐ
・寒くて暑い家を快適な住まいに変える
・将来も安心して暮らせる性能に引き上げる

こうした前向きな再設計になります。

大切なのは、金額の大小ではなく、「自分たちの暮らしにとって最適かどうか」です。

単に「コストを抑えたい」という理由でリノベを行うことはお勧めしません。リノベ工事はある意味では「家の延命措置」となります。ライフサイクルコストで考えてみると、建て替えする方が安く上がることも多くあります。

フルリノベを選択する場合は「親の残した家を大事にしたい」「家族の思い出が詰まったお家を残したい」という性能や快適性以外の目的がなければ、費用対効果が得られない場合も多くあります

まとめ｜相場を知ることは後悔を減らす第一歩

戸建てリノベーションの相場は、築年数・広さ・性能向上レベルによって大きく変わります。

1000万円は主に美装リフォーム工事に留まる。
2000万円以上は性能向上を伴う本格改修ラインです。

また、地域差よりも建物の状態差のほうが、費用に与える影響は大きいのが実情です。

重要なのは、

• 今の家の状態を正しく把握すること
• 性能目標を明確にすること
• 総額でいくらかかるのかを把握すること

この3点です。

リフォーム、リノベーション工事は不安から始めるものではなく、納得から始めるものです。
もし「自分たちの場合はどうなのか？」と感じたら、まずは現状診断から始めてみてください。

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