擁壁工事の耐用年数は何年？寿命・劣化・ケース別の確認ポイント

擁壁のある土地や中古住宅を検討していると、「この擁壁は、あと何年使えるのだろう」と気になるのではないでしょうか。

擁壁は、建物のように日常的に目に入るものではありません。しかし、敷地内の土を支え、建物や庭を守る重要な役割を担っています。劣化を見落としたまま土地を購入すると、入居後に補修や造り直しが必要になり、家づくりの予算が大きく変わることもあります。

一方で、築年数が古いという理由だけで、すべての擁壁を危険と判断する必要もありません。擁壁の状態は、築造からの年数だけでなく、構造、施工状態、排水環境、地盤、過去の補修履歴などを総合して判断する必要があります。

この記事では、擁壁工事の耐用年数について、税務上の法定耐用年数と実際の寿命の違い、長持ちさせるためのメンテナンスや、擁壁のある土地を購入する前に確認したいポイントを解説します。

擁壁工事の耐用年数は何年？

「コンクリート擁壁なら50年程度使える」「古い擁壁はすべて造り直したほうがよい」といった説明を見かけることがあります。しかし、擁壁に一律の寿命を当てはめるのは簡単ではありません。

同じ時期に造られた擁壁でも、設計や施工、排水の状態、周辺地盤によって劣化の進み方は異なります。50年以上使われている擁壁がある一方で、それより新しくても変形やひび割れが生じていることがあります。

まずは、検索時に混同されやすい「法定耐用年数」と「物理的な寿命」の違いから確認していきましょう。

国税庁の耐用年数=擁壁の寿命を保証する数字ではない！？

国税庁の情報を調べると、鉄筋コンクリート造の構築物について「50年」などの耐用年数が記載されています。

減価償却資産の耐用年数等に関する省令では、鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の「防壁」などについて、法定耐用年数を50年としています。ただし、一般住宅の敷地にある擁壁が、税務上どの区分に該当するかは、構造や用途、所有・利用状況によって異なります。

また、国税庁によると、法定耐用年数は取得費を使用可能期間にわたって必要経費へ配分する、減価償却のために設けられた年数です。つまり、税務上の耐用年数を迎えた瞬間に、擁壁が使えなくなるわけではありません。

比較するもの	数字が使われる目的	年数を超えた場合
法定耐用年数	減価償却費を計算する	直ちに危険になるわけではない
設計上の供用期間	設計・維持管理の計画を立てる	点検結果を踏まえて対応する
実際の寿命	安全に機能を維持できる期間	状態に応じて補修・補強・再構築する

したがって、「国税庁では50年だから、築51年の擁壁は寿命を迎えている」と判断するのは適切ではありません。反対に、「まだ30年だから点検しなくても大丈夫」と考えることも避けたいところです。

また「RC造だから大丈夫」「検知石積みだから危ない」と言うことでもありません。築造時に選ばれた擁壁の種類は、条件によって違ってきます。定められた基準に応じて築造されているのかが大事です。

土地の購入や家づくりで確認すべきなのは、帳簿上の年数ではなく、現在の擁壁が土を安全に支えられる状態にあるかどうかです。税務上の処理が必要な場合は税理士へ、擁壁の安全性については建築士や土木分野の専門家へ相談するなど、目的に応じて相談先を分ける必要があります。

国土交通省は擁壁の一律の寿命より健全度を重視しています

国土交通省は、宅地擁壁について、構造的に不安定になっていたり、老朽化によって機能が低下していたりすると、地震による倒壊などの危険性が高くなると説明しています。擁壁が損傷すると、敷地内の建物だけでなく、道路や隣地へ影響が及ぶ可能性もあります。

そのため、国土交通省の資料では、「コンクリート擁壁の寿命は一律に○年」と区切るのではなく、現地の状態を確認して健全度を判定する考え方が採用されています。

国土交通省が公表している「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル」も、擁壁の状態に応じて、補修・補強・再構築などの対策方針を検討することを目的としています。

国土交通省によると、宅地擁壁は老朽化だけでなく、雨や地震によってひび割れや傾きが生じることがあり、住民が自宅の擁壁の危険度を概略的に確認できるチェックシートも公開されています。

参考元：「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル」

国土交通省の資料から読み取れるのは、「築何年か」「現在どのような変状が起きているか」を見ることが重要だという点です。

古い擁壁でも、適切な構造で造られ、排水機能が保たれ、異常が生じていなければ、直ちに造り直しが必要とは限りません。一方、新しい擁壁であっても、排水不良や不同沈下が起きていれば、早めの調査や対策が必要になることがあります。

コンクリート擁壁の耐用年数を左右する5つの条件

コンクリートは丈夫な材料ですが、造れば半永久的に使えるわけではありません。擁壁は、背後にある土の圧力を常に受け続けています。さらに、雨水、地下水、地震、樹木の根、周辺工事など、さまざまな影響を受けます。

特に、次の5つの条件によって劣化の進み方が変わります。

1.設計と施工の状態
2.水抜き穴と排水設備の状態
3.地盤の状態と不同沈下
4.周辺の樹木や植栽
5.地震や豪雨の履歴

1.設計と施工の状態

擁壁は、壁の厚さだけで強さが決まるものではありません。高さや地盤、背後の土、建物との距離などを踏まえ、基礎や鉄筋、排水設備を適切に計画する必要があります。

見た目は同じコンクリート壁でも、内部の鉄筋配置や基礎の大きさ、地中への入り方は外から確認できません。過去の図面や検査済証、許可関係の書類が残っている場合は、現況と合わせて確認することで判断材料が増えます。

また、擁壁の上や近くに、築造当時にはなかった建物や物置、駐車場などが設けられている場合も注意が必要です。擁壁が当初想定していなかった重さを受けている可能性があるためです。

また正しく築造された擁壁の上に、さらに擁壁が積み足され２段擁壁となってしまっている擁壁も多く見受けられます。

2.水抜き穴と排水設備の状態

擁壁の耐久性を考えるうえで、雨水や地下水を逃がす仕組みは非常に重要です。

横浜市によると、擁壁に設けられた水抜き穴は、雨水が地中へ浸透したときに擁壁へ余計な力がかかるのを防ぐためのものであり、擁壁の安全上重要な役割を果たします。

水抜き穴が土や落ち葉で詰まったり、そもそも必要な排水設備が不足していたりすると、擁壁の背後に水がたまります。水を含んだ土は重くなり、擁壁を外側へ押す力も大きくなります。

擁壁の劣化は、次のような流れで進むことがあります。

水抜き穴から水が出ていること自体は、必ずしも異常ではありません。雨のあとに水を外へ排出しているのであれば、排水機能が働いている可能性があります。

ただし、土砂を含んだ濁り水が続く、以前は出ていなかった場所から大量の水が出る、水抜き穴以外のひび割れから水が染み出すといった場合は、内部の状態を確認したほうがよいでしょう。

3.地盤の状態と不同沈下

擁壁の一部だけが沈むと、壁にねじれや引っ張る力が加わり、ひび割れや段差が生じることがあります。このように、場所によって沈み方が異なる現象を不同沈下といいます。

国土交通省の維持管理に関する基準でも、コンクリート擁壁について、不等沈下や目地の開き、ずれ、ひび割れなどに注意し、必要に応じて進行状況を把握する考え方が示されています。

不同沈下は、軟らかい地盤、不均一な盛土、地下水、近隣工事など、さまざまな要因で起こります。表面のひびを埋めるだけでは原因を解消できないこともあるため、補修方法を決める前に、なぜ変形が起きたのかを確認することが大切です。

4.周辺の樹木や植栽

擁壁の近くに大きな樹木がある場合、根の成長によって壁や排水設備が影響を受けることがあります。落ち葉や土が水抜き穴をふさいだり、根が壁の継ぎ目へ入り込んだりすることもあります。

ただし、「擁壁の近くに木があるから、すぐに伐採すべき」とは限りません。急に伐採すると、地盤の水分環境や斜面の状態に影響する可能性もあります。

樹木の大きさ、位置、根の張り方、斜面の状態を確認し、必要に応じて造園や建築、土木の専門家と対応を検討することが望ましいでしょう。

5.地震や豪雨の履歴

擁壁は、日常的な土の圧力だけでなく、地震時の揺れや、豪雨時の急激な水圧上昇にもさらされます。

大きな地震や記録的な大雨のあとに、ひび割れ、段差、傾き、水の出方などが変わった場合は、築年数にかかわらず点検を検討してください。以前からあった小さなひびでも、災害後に幅が広がっていれば、内部の状態が変わっている可能性があります。

普段から同じ場所を撮影しておくと、ひび割れや傾きが進行しているか比較しやすくなります。写真には定規などを添え、撮影日と場所を記録しておくと、専門家へ相談するときにも役立ちます。

「築50年だから危険」「築20年だから安心」とは限りません

擁壁の築年数は大切な情報ですが、それだけで安全性を決めることはできません。

たとえば、50年前に造られた擁壁でも、安定した地盤に適切な構造で築造され、排水が機能し、定期的に状態を確認していれば、現在も大きな異常が見られないことがあります。

反対に、築20年程度でも、背後に水がたまりやすい土地や、地盤が不均一な場所では、ひび割れやふくらみが生じることがあります。

状況	年数が古くても比較的安心材料になること	年数が新しくても注意したいこと
外観	大きな変形や進行するひびがない	斜めのひびや壁のふくらみがある
排水	水抜き穴が機能している	水抜き穴が詰まり、水が染み出す
地盤	沈下や段差が見られない	一部だけ沈み、目地がずれている
書類	図面や許可関係の記録が残る	築造経緯や構造が分からない
維持管理	点検・補修履歴を確認できる	補修跡はあるが内容が分からない

古い擁壁で気をつけたいのは、築造当時と現在では、法令や技術的な考え方が異なる場合があることです。また、擁壁自体に問題がなくても、その後の増築や造成によって周辺条件が変わっていることがあります。

したがって、築年数は「危険か安全かを決める答え」ではなく、調査の必要性を判断する材料の1つとして扱うのが現実的です。

擁壁の耐用年数に関するよくある3つの誤解

擁壁について調べていると、年数だけがひとり歩きしている情報も見かけます。土地購入や家づくりの判断を誤らないために、次のような誤解には注意してください。

１.法定耐用年数を過ぎた擁壁は使えない

年数を過ぎたから直ちに撤去する必要があるわけではありませんが、長期間使われている擁壁ほど、過去の補修履歴や現況を丁寧に確認する必要があります。

2.ひび割れを埋めれば寿命が延びる

表面のひびを埋める補修は、雨水の浸入を抑えるうえで有効な場合があります。しかし、擁壁が傾いている、地盤が沈んでいる、背後に水がたまっているといった根本原因がある場合、表面だけを補修しても再びひびが生じる可能性があります。

補修前には、ひび割れの幅だけでなく、方向、長さ、深さ、発生位置、進行の有無を確認する必要があります。

3.コンクリートならメンテナンスは不要

コンクリートは耐久性のある材料ですが、時間の経過や周辺環境の影響を受けます。表面から水が入り、内部の鉄筋がさびると、さびによる膨張でコンクリートが押し出され、欠けや浮きが生じることもあります。

見た目が大きく変わってから対応するより、小さな変化の段階で状態を把握したほうが、補修範囲を抑えられる可能性があります。

擁壁で確認したい劣化サインとメンテナンス

擁壁の寿命をできる限り延ばすためには、異変が大きくなる前に気づくことが重要です。補修が必要かどうかを所有者だけで判断するのは難しいものの、普段の暮らしのなかで外観や排水の変化を確認することはできます。

特に、台風や集中豪雨、大きな地震のあとは、以前と状態が変わっていないか確認しておきたいところです。

ここでは、自宅で確認できる項目と、専門家への相談を検討したいサイン、メンテナンス費用の考え方を紹介します。

自宅で確認できる擁壁のセルフチェック

擁壁を確認するときは、表面のひび割れだけに注目するのではなく、壁全体、上部の地盤、下部の道路や側溝、水抜き穴などを広く見てください。

国土交通省の「我が家の擁壁チェックシート」も、住民が擁壁の危険度を概略的に把握し、安全性へ関心を持つことを目的としています。セルフチェックは安全を保証するものではありませんが、変化を早期に見つけるきっかけになります。

これらに1つ当てはまったからといって、直ちに倒壊するとは限りません。小さな表面上のひびや、コンクリートの乾燥にともなう変化である可能性もあります。

一方、複数の異変が同時に見られる場合や、時間の経過とともに変形が進んでいる場合は注意が必要です。

ひび割れは幅だけでなく方向と変化を確認しよう

擁壁のひび割れを見つけると、不安になる方も多いでしょう。しかし、ひびの危険性は、幅だけで単純に判断できません。

表面に細く入ったひびと、擁壁を横断するように伸びているひびでは、考えられる原因が異なります。斜め方向のひび、目地をまたぐひび、壁のふくらみを伴うひびなどは、地盤や土圧の影響を受けている可能性があります。

確認するときは、次の情報を残しておくと役立ちます。

記録する項目	記録方法
発見日	写真の撮影日と一緒に残す
発生場所	擁壁の端・中央・上部などを記録する
方向	縦・横・斜めのどれかを確認する
おおよその長さ	始点と終点が分かる写真を撮る
幅の変化	同じ位置に定規を当てて比較する
水の状態	雨天時と晴天時の違いを記録する

ひび割れに印をつけたり、補修材を塗ったりする前に、まず写真で状態を残してください。すぐに埋めてしまうと、専門家がひびの形状や原因を確認しにくくなることがあります。

なお、ひび割れの近くでコンクリートが浮いている場合は、触ったりたたいたりすると欠片が落下する可能性があります。高い擁壁や道路沿いの擁壁では、無理に近づかないようにしてください。

水抜き穴をふさがず排水の変化を見逃さないことが大切

水抜き穴は、見た目を整えるための穴ではなく、擁壁の背後にたまった水を外へ逃がす設備です。

落ち葉やごみが表面に付着している場合は、安全に手が届く範囲で周囲を清掃できます。ただし、棒を奥まで差し込んだり、高圧の水を入れたりすると、内部の排水層や地盤に影響を与える可能性があります。

次のような状態が見られる場合は、清掃だけで済ませず、原因を確認したほうがよいでしょう。

☑ 長期間にわたり、水抜き穴からまったく水が出ない ☑ 雨が降るたびに、ひび割れから水が染み出す ☑ 水と一緒に細かな土砂が流れ出ている ☑ 擁壁の上の庭に、水がたまりやすくなった ☑ 側溝が詰まり、擁壁の下部に水が滞留している

水が出ていないことが、必ずしも良好な状態とは限りません。背後に水が入っていない場合もあれば、排水経路が詰まっている場合もあるためです。

庭の排水、雨どいの排水先、隣地から流れ込む水なども含めて確認すると、擁壁に水が集中している原因を見つけられることがあります。

専門家への相談を急ぎたいサインは「○○の状態」です

小さな変色や汚れだけであれば、経過を見ながら確認できる場合があります。しかし、次のような状態では、擁壁に大きな力が加わっている可能性があるため、早めの相談が望まれます。

専門家への相談を急ぎたいサイン1.擁壁全体が傾いている

擁壁の上端と下端を見比べたときに、壁全体が道路側や隣地側へ傾いている場合は注意が必要です。

所有者自身が高所へ上ったり、擁壁の下へ長時間立ったりして測定するのは危険です。離れた位置から確認し、異変を感じた場合は写真を撮って専門家へ相談してください。

専門家への相談を急ぎたいサイン2.擁壁の中央が外側へふくらんでいる

壁面が平らではなく、中央部分が外へ押し出されたように見える場合、背後の土や水による力を受けて変形している可能性があります。

ひび割れが見えなくても、ふくらみ自体が変状のサインになります。以前の写真や周辺の塀と比較すると、変化に気づきやすくなります。

専門家への相談を急ぎたいサイン3.擁壁の上の地面に亀裂や沈下がある

擁壁の上にある庭や通路に、擁壁と平行するような亀裂が生じている場合は、土が動いている可能性があります。

亀裂の近くに物置、車、重い庭石などがある場合は、無理に移動せず、専門家の指示を受けたほうが安全です。

専門家への相談を急ぎたいサイン4.鉄筋が見え、周囲のコンクリートが剝がれている

コンクリート内部の鉄筋がさびると膨張し、周囲のコンクリートを押し出すことがあります。表面が剝がれて鉄筋が見えている場合は、防水性だけでなく、構造的な性能への影響も確認する必要があります。

見えている部分だけをモルタルで覆っても、内部のさびが進行していれば再び剝がれる可能性があります。『鉄筋の状態』と『劣化範囲』を確認したうえで補修方法を決めることが大切です。

専門家への相談を急ぎたいサイン5.地震や豪雨のあとに状態が変わった

大きな地震や豪雨の直後は、擁壁に近づくこと自体が危険な場合があります。安全な位置から傾きや崩れ、水の流出を確認してください。

道路への崩落や隣家への影響が懸念される場合は、所有者だけで対応しようとせず、自治体や消防、警察などへ連絡することも検討します。

擁壁のメンテナンス費用は工事内容によって大きく異なる！？

擁壁のメンテナンス費用は、「ひび割れ1本につき○万円」と一律には決められません。

同じひび割れでも、表面だけの補修で済む場合と、排水や地盤を含めた対策が必要な場合があります。また、高さ、長さ、道路幅、重機の搬入条件、隣地との距離などによっても工事費は変わります。

対応内容	主な目的	費用が変わる要因
目視調査・現況確認	劣化や変形の把握	擁壁の規模・調査範囲
ひび割れ補修	水の浸入や劣化進行を抑える	ひびの深さ・長さ・原因
表面補修	欠けや鉄筋露出へ対応する	劣化範囲・足場の有無
排水改善	背後にたまる水を減らす	掘削範囲・排水先
補強工事	現在の擁壁の安定性を高める	工法・地盤・施工条件
再構築	既存擁壁を撤去して造り直す	高さ・長さ・重機・残土処分

費用を抑えるために表面だけを補修しても、原因が残っていれば再補修が必要になり、結果として総額が増えることがあります。

反対に、劣化が軽い段階で原因に合った対策ができれば、大規模な工事を先送りできる可能性があります。目先の工事金額だけでなく、今後何年間使用するのかを踏まえ、ライフサイクルコストで比較することが大切です。

擁壁の高さや長さごとの費用の考え方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

擁壁を補修するか、造り直すかによって、必要な費用は大きく変わります。また、同じ長さでも、高さや道路条件、残土の搬出方法によって見積金額に差が生じます。具体的な金額を確認する前に、費用を左右する条件を確認しておいてください。

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擁壁の補修に補助金を利用できる場合があります

擁壁の補修や崖地の安全対策について、自治体が助成制度を設けている場合があります。ただし、すべての擁壁や補修工事が対象になるわけではありません。

制度内容や受付期間は年度によって変わる可能性があるため、工事を契約する前に最新情報を確認してください。

補助金を検討するときは、次の順番で進めることを薦めています。

制度によっては、申請や交付決定より前に契約・着工すると、補助対象から外れる場合があります。先に工事を進めず、自治体と専門家へ相談してから手順を確認することが重要です。

補助金の対象になりやすい工事や、申請前に確認したい事項については、こちらの記事で詳しく解説しています。

危険な擁壁を安全な状態へ近づける工事であっても、自動的に補助金が使えるわけではありません。対象となる擁壁の高さ、道路や住宅への影響、工事内容、申請時期など、複数の条件があります。制度を利用したい方は、見積もりを取る前に確認しておきましょう。

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点検と記録を続けることが将来の判断材料になる

擁壁は、毎日細かく点検する必要はありません。ただし、年に1回程度や、梅雨・台風シーズンの前後、地震のあとなど、時期を決めて状態を確認すると変化に気づきやすくなります。

点検した日、天候、気づいた変化、撮影した写真をまとめておけば、数年後に補修を検討するときにも役立ちます。中古住宅や土地を売却する際に、過去の管理状況を説明する資料にもなり得ます。

📷 写真を撮る際は、次の3種類を残すと比較しやすくなります。

• 擁壁全体の形状が分かる写真
• ひび割れや水抜き穴を近くから撮った写真
• 擁壁の上部と下部の地盤が分かる写真

撮影位置を毎回そろえると、わずかな傾きやひびの伸びを比較しやすくなります。家族だけで分かる記録ではなく、「どの擁壁の、どの位置を撮ったのか」が第三者にも伝わるように整理しておくことがポイントです。

擁壁の耐用年数はケースによって確認するポイントは違う！？

擁壁の耐用年数は、築年数だけで判断できるものではありません。しかし、同じ擁壁であっても、中古住宅を購入する場合と、新築を建てる場合では確認すべき内容が異なります。

例えば、中古住宅ではこれまでの維持管理状況が重要になります。一方、新しく造成された土地では、築年数よりも施工状況や排水計画を確認したいところです。

ここでは、代表的なケースごとに耐用年数を考える際のポイントをご紹介します。

ケース：中古住宅にある擁壁の場合
ケース：建て替え予定の場合
ケース：新しく造成された分譲地の場合
ケース：高低差のある土地の場合

【ケース：中古住宅にある擁壁の場合】維持管理の履歴も確認しましょう

中古住宅では、擁壁そのものの築年数+これまでどのように維持管理されてきたかが重要な判断材料になります。

例えば、過去に点検や補修が行われている場合は、その内容や時期を確認しておくことで、現在の状態を把握しやすくなります。また、図面や検査済証、補修履歴などの資料が残っていれば、擁壁の構造や工事内容を確認できる場合があります。

購入前には次のような点を確認しておくと安心です。

古い擁壁であっても、適切に維持管理されていれば長く使用できる場合があります。反対に、新しく見える擁壁でも、管理状況によっては注意が必要になることがあります。

ただし、中古住宅を解体して建て替えとする場合には、擁壁の状況によっては建て替えが出来なかったり、擁壁を築造し直さなければらない場合があるので注意が必要です。

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【ケース：建て替え予定の場合】建物との計画も含めて考えることが大切

建て替えを予定している土地では、「現在の擁壁が使えるか」という視点だけでは十分ではありません。

新しい建物の配置や高さ、駐車場の位置、外構計画などによって、擁壁へ加わる条件が変わることがあります。

例えば、

☑建物を擁壁へ近づける ☑駐車場を増設する ☑盛土や切土を行う ☑外構を大きく変更する

このような計画では、既存の擁壁に影響がないか、擁壁が基準を満たしているのかを確認することが必要です。擁壁の費用を考えずに、建物だけの予算で建て替えを計画したり、新たに土地を購入してしまうと、擁壁工事に思わぬ出費が伴って、計画自体を大きく変更しなくてはならなくなる場合も多くあります。

そのため、建物の設計と擁壁を別々に考えるのではなく、敷地全体を踏まえて検討すると、将来的なリスクを減らしやすくなります。

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【ケース：新しく造成された分譲地の場合】点検は不要とは限りません

「新しい造成地だから安心」と考える方も少なくありません。

しかし、擁壁の築年数が新しいことと、長期間にわたって問題なく使用できることは必ずしも同じではありません。

造成後は、

などを確認しながら維持管理していくことが大切です。

また、新しい擁壁でも、初期の小さな変化を見逃さないことで、早い段階で対応できる可能性があります。

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【ケース：高低差のある土地の場合】擁壁だけでなく周辺環境も確認しましょう

高低差のある土地では、擁壁＋敷地全体の状況を確認することが重要です。

例えば、

☑雨水がどこへ流れているか ☑隣地との高低差はどの程度あるか ☑擁壁の上部や下部に異常がないか ☑周囲の斜面や地盤に変化がないか

といった点も、擁壁の耐用年数へ影響することがあります。

土地の条件によって注意すべきポイントは異なるため、「築年数」だけで判断するのではなく、その土地全体の環境を踏まえて確認することが、安心して長く住み続けるための第一歩になります。

まとめ｜擁壁の耐用年数は築年数だけでなく、状態と維持管理で考えましょう

擁壁の耐用年数を考えるときは、「築何年だから危険」「まだ新しいから安心」と、年数だけで判断しないことが大切です。

擁壁が安全に機能する期間は、築造時の設計や施工状態だけでなく、地盤、排水環境、水抜き穴の状態、地震や豪雨の影響、日頃の維持管理によっても変わります。

ひび割れや傾きなど気になる変化が見られる場合や、自分では安全性を判断できない場合は、補修方法を決める前に、建築士や擁壁に詳しい専門家へ相談することをおすすめします。

あすなろ建築工房では、建物だけでなく、敷地全体の状況も踏まえながら家づくりをご提案しています。擁壁のある土地で新築や建て替えを検討している方や、今ある擁壁の状態が気になる方は、お気軽にご相談ください。

👉擁壁の耐用年数、土地検討をされている方はご相談ください