マンションの耐用年数とは？「何年住めるか」の本当の考え方

マンション購入を検討していると、必ずといっていいほど気になるのが「耐用年数」という言葉です。
築40年と聞くだけで、「もう寿命なのでは？」「将来、急に住めなくなるのでは？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。

ですが結論からお伝えすると、マンションの耐用年数＝住める年数ではありません。

この記事では、国税庁の定義や築40年マンションの実情、売却・賃貸・税金の視点まで、将来後悔しないために知っておきたい耐用年数の正しい考え方を、建築の現場に立つ立場から丁寧に解説していきます。

「築40年のマンション、大丈夫？」と不安な方へ｜耐用年数と寿命は別物です

「築40年のマンションを検討しています。
耐用年数を過ぎていると聞くと、あと何年住めるの？
資産価値がゼロになったり、急に住めなくなるのではと不安です。」

このような声は、私たちが日々お客様からご相談を受ける中でも本当によく耳にします。

ここでは、そうした不安の正体を整理しながら、「耐用年数」という言葉がなぜ誤解されやすいのか、そして築40年でも住み続けられるケースがある理由を分かりやすくお伝えします。

マンションの耐用年数は「何年住めるか」とは別です

まず押さえておきたいのは、耐用年数は建物の寿命を示す数字ではないという点です。

耐用年数とは、税金の計算上「この期間で価値が減っていくと考えましょう」という目安として定められているものに過ぎません。

それにもかかわらず、「耐用年数を過ぎた＝もう使えない」「住めなくなる」というイメージが広まり、不安を感じる方が多いのが実情です。

実際の住み心地や安全性は、年数そのものよりも管理状態・修繕の履歴・構造の質によって大きく左右されます。

【国税庁の定義】マンションの耐用年数は何年？

マンションの耐用年数は、国税庁によって定められています。

この47年という数字は、「47年経ったら住めなくなる」という意味ではありません。

実際にRCつまりは鉄筋コンクリートは、コンクリートの中性化が７０年で鉄筋に到達します。鉄筋まで中性化が進むと鉄筋コンクリートとしての耐力が落ちていくことになります。RCのマンションが物理的に使えなくなってしまうには120年かかるとも言われています。実際に過去に立っているRC造の建築物の平均寿命は70年です。

適切なメンテナンス（大規模修繕など）と管理を行えば、法定耐用年数を超えて100年以上住み続けることも可能となります。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

築40年マンションはあと何年住める？実例から考える

築40年と聞くと、「もう限界では？」と感じてしまうかもしれません。
しかし実際には、築50年、60年以上使われ続けているマンションも少なくありません。

住める年数を左右するのは、主に次のようなポイントです。

築年数はあくまで「経過した時間」であり、「建物の健康状態」を示すものではありません。
人の年齢だけでは健康状態が分からないのと同じで、住まいも中身を見ることが欠かせないのです。

マンション耐用年数60年説は本当？

「マンションは60年持つ」という話を聞いたことがある方も多いでしょう。
これは決して根拠のない話ではありませんが、少し注意が必要です。

近年のマンションは、長期修繕を前提とした構造や設計が多く、
適切なメンテナンスを続ければ60年以上使われるケースもあります。

📌 数字だけを見て安心するのではなく、「どんな管理がされているか」に目を向けることが重要です。

マンションの耐用年数は、住める年数や寿命を示すものではありません。

築40年でも、管理や修繕が適切であれば、住み続けられる可能性は十分にあります。
大切なのは数字に振り回されることではなく、建物の状態を正しく見極める視点を持つことです。

耐用年数を過ぎたマンションは「売れない・貸せない」は本当？

「耐用年数を過ぎたマンションは、売却も賃貸もできないと聞きました。
ローンは？需要は？将来“詰む”可能性があるなら知っておきたいです。」

将来の選択肢が狭まるのではないかとこのような不安を抱くのは、住まい選びにおいてとても自然なものです。

ここでは、耐用年数を過ぎたマンションが実際にどのように扱われているのかを、現実的な視点で解説します。

マンション耐用年数を過ぎたらどうなる？

結論からお伝えすると、耐用年数を過ぎても「住める・売れる・貸せる」ケースはあります。
ただし、すべてのマンションが同じ条件になるわけではありません。

耐用年数超えマンションは売却できる？できるケース・難しいケース

売却しやすいかどうかは、耐用年数そのものよりも条件次第です。

観点	売却しやすい	売却が難しい
立地	駅近・生活利便性が高い	交通不便・需要が少ない
管理	管理組合が機能している	管理不全
建物状態	修繕履歴が明確	修繕不足

売却が難しいケースであっても、リノベーションや価格設定を工夫することで、選択肢が広がることもあります。

耐用年数を過ぎたマンションは賃貸できる？

賃貸を検討する場合、借り手が重視するのは「安心して暮らせるか」「家賃に見合っているか」という点です。耐用年数という言葉そのものを気にする入居者は、実はそれほど多くありません。

設備更新や内装リノベーションが行われている住戸は、
築年数以上に「きれい」「住みやすい」と評価されることが多いのが実情です。

耐用年数を過ぎたからといって、住まいの選択肢が一気にゼロになるわけではありません。
住む・売る・貸す、それぞれに可能性があり、判断材料は耐用年数以外にあります。
将来を見据えるなら、「出口」まで含めて考えることが大切です。

耐用年数＝税金の話？よく聞く減価償却って？

「耐用年数って税金の話ですよね？
投資や相続も考えると、減価償却や節税の視点も知っておきたいです。」

このような疑問を持つ方に向けて、
ここでは専門用語をできるだけ使わずに、耐用年数と減価償却の関係を解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、建物の購入費用を一度に経費にするのではなく、 数年に分けて少しずつ価値が減るものとして計上する考え方です。

スマートフォンや車が、使ううちに価値が下がっていくイメージを思い浮かべると分かりやすいでしょう。これは税金の計算上のルールであり、建物が使えなくなることを意味するものではありません。

マンション耐用年数と減価償却の意外な関係

耐用年数は、この減価償却を行う期間を決めるための数字です。
耐用年数が短いほど、1年あたりに計上できる金額は大きくなります。

ただし、減価償却が終わった＝建物の価値がゼロになるわけではありません。
あくまで税務上の扱いであり、住める・使えるという現実とは切り離して考える必要があります。

中古マンションの耐用年数は短くなる？【具体例で計算してみる】

中古マンションの場合、購入時点から残りの耐用年数を再計算して減価償却を行います。

そのため、新築時の耐用年数47年をそのまま使うのではなく、「すでに何年経過しているか」を考慮する点が大きな特徴です。

ここでは、よくあるケースを例に、実際の計算イメージを見てみましょう。

中古マンションの耐用年数の考え方

中古資産の場合、一般的には次の考え方が用いられます。

残り耐用年数の目安＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％

この例に当てはめると、

• 法定耐用年数：47年
• 経過年数：30年

→（47年 − 30年）＋ 30年 × 20％
→ 17年 ＋ 6年
→ 残り耐用年数：約23年

つまり、この中古マンションの建物部分（2,000万円）は、約23年で減価償却していく計算になります。

なぜ「節税メリットがある」と言われるのか？

新築マンションの場合、47年かけてゆっくり償却しますが、
中古マンションでは耐用年数が短くなる分、1年あたりの償却額が大きくなります。

その結果、

• 不動産所得がある人
• 将来、賃貸や事業利用を考えている人

にとっては、短期間で経費計上できる＝税負担を抑えやすいという側面が生まれます。

ただし、必ず理解しておきたい注意点

ここで、最も誤解されやすいポイントがあります。

この23年という数字は、あくまで税金計算上のルールです。
実際にそのマンションが「あと23年しか住めない」という意味ではありません。

• 管理状態が良い
• 修繕が計画的に行われている
• 構造的に健全である

こうした条件が揃っていれば、減価償却が終わった後も住み続けることは十分可能です。

税金の数字と「住まいとしての価値」は切り分けて考える

中古マンションを検討する際は、

• 税金上の耐用年数
• 実際の建物の状態・住み心地・将来性

この2つを同じものとして考えないことがとても重要です。

耐用年数はあくまで「お金の計算のための数字」。
住まいとしての価値は、「どんな暮らしができるか」「安心して住み続けられるか」で判断するものです。

まとめ｜マンションの耐用年数で後悔しないために大切なこと

マンションの耐用年数は、住める年数や寿命を示すものではありません。
築40年でも、管理や修繕が適切であれば、安心して住み続けられるケースは多くあります。

大切なのは、「数字」ではなく「状態」と「将来の選択肢」を見ることです。

購入・リノベーション・住み替えを考える際には、今だけでなく10年後、20年後の暮らしまで見据えて判断することが、後悔を防ぐ近道になります。

もし、
「このマンションは本当に大丈夫なのか？」
「将来も安心して暮らせる住まいにしたい」
と感じたら、ぜひ一度ご相談ください。

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